Obrona przed zasiedzeniem

Obrona przed zasiedzeniem to temat, który szczególnie zainteresuje właścicieli nieruchomości. Praktyka pokazuje, że obrona jest często podejmowana nieskutecznie lub zbyt późno. Dzisiejszy wpis będzie konkretny. Mówimy o ważnej kwestii. Co zrobić aby uchronić się przed zasiedzeniem?

Audyt nieruchomości

Pierwszą i podstawową sprawą jaką powinien od czasu do czasu robić każdy właściciel nieruchomości jest cykliczne dokonywanie audytu swojej własności.  Wszystko w myśl zasady, że lepiej zapobiegać niż leczyć. Dlatego jako właściciel:

1. Sprawdzaj co się dzieje z Twoimi nieruchomościami. Jeżeli masz działkę na drugim końcu polski to raz na kilka lat udaj się tam, zobacz czy ktoś z niej nie korzysta bez Twojej wiedzy. Zobacz czy żaden sąsiad nie korzysta z Twojej działki, nie składuje na niej swoich rzeczy, nie uprawia pola itd.  Niezwłocznie reaguj na wszelkie naruszenia prawa własności.
2. Jeżeli odziedziczyłeś spadek to zainteresuj się co wchodzi w jego skład. Jeżeli jest w nim nieruchomość to sprawdź kto z niej korzysta. Ureguluj kwestię korzystania z nieruchomości np.: przez podział quod ad usum. W sytuacji gdy inny współspadkobierca uniemożliwia Ci dostęp do nieruchomości (bo np.: uważa ją za własną) niezwłocznie reaguj.

Właściciel, który interesuje się swoją własnością, który sprawdza cyklicznie stan swoich nieruchomości nie powinien bać się zasiedzenia.

Przerwanie biegu terminu zasiedzenia

Jeżeli okaże się, że Twoją własnością włada kto inny, jako posiadacz samoistny, należy niezwłocznie podjąć działania zmierzające do przerwania biegu zasiedzenia i do odzyskania własności. Uważaj, bo nie każda czynność będzie skuteczna.

Utrata posiadania samoistnego

Jak wiesz, jedną z przesłanek zasiedzenia jest posiadanie samoistne (czyli jak właściciel). Pisałem o tym posiadaniu w tym wpisie. Dopóki ktoś włada Twoją własnością jako posiadacz samoistny, dopóty Twoje prawo własności jest zagrożone. Ale charakter posiadania można zmienić. Z posiadacza samoistnego ktoś może stać się posiadaczem zależnym. Wystarczy, że podpisze z Tobą umowę najmu lub dzierżawy nieruchomości. Stanie się wtedy posiadaczem zależnym, a to uniemożliwia zasiedzenie.

Akcje zaczepne

Przerwanie biegu przedawnienia nastąpi przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia.

Do najważniejszych czynności przerywających bieg zasiedzenia należą:

1. Wytoczenie powództwa o wydanie nieruchomości czyli tzw. powództwo o windykacyjne.
2. Wniesienie powództwa o zaprzestanie naruszeń prawa własności – powództwo negatoryjne.
3. Wniosek o dział spadku i wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości.
4. Powództwo o ustalenie prawa własności.
5. Pozew o uzgodnienie księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
6. Wniosek o wszczęcie postępowania rozgraniczeniowego.

W kolejnych wpisach opowiem Ci dokładnie o każdym z tych postępowań. Dowiesz się jak przeprowadzić te postępowania skutecznie. Choć z pozoru wydaje się to proste, to jednak praktyka ujawnia jak wiele wątpliwości budzi treść przepisów. Nie każda czynność, która na pierwszy rzut oka zmierza do przerwania biegu zasiedzenia, faktycznie wywołuje taki skutek.

pozdrawiam
adwokat Eryk Trybuliński
Kancelaria Klisz i Wspólnicy Wrocław

Jeżeli zainteresował Cię artykuł, kliknij „Lubię to” lub polub naszą stronę na facebooku (Facebook adwokat Wrocław). Dla Ciebie to tylko „kliknięcie”, a dla nas to dowód, że nasza praca jest przydatna, co daje nam motywację do dalszego pisania ?