Czym jest współwłasność i jakie są prawa współwłaścicieli
Przepisy kodeksu cywilnego stanowią, że własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. To jest właśnie istota współwłasności: istnieje jednej rzeczy, wielu właścicieli tej samej rzeczy oraz niepodzielność ich prawa. Niepodzielność oznacza, że każdy współwłaściciel ma takie samo prawo do całości rzeczy jak inni. W każdym czasie może z rzeczy korzystać, a jego uprawnienie dotyczy całości rzeczy.
Zarząd nad rzeczą wspólną
Współwłaściciele razem sprawują zarząd nad nieruchomością. Wspólnie powinni podejmować decyzją co do niej. Wypada zauważyć, że zarząd rzeczą wspólną jest nie tylko prawem. To także obowiązek współwłaścicieli. Na każdym ze współwłaścicieli ciąży obowiązek współdziałania z pozostałymi współwłaścicielami w zarządzie rzeczą wspólną.
W zakresie zwykłego zarządu do dokonania czynności potrzebna jest zgodna większości współwłaścicieli. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Zgoda na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd może być udzielona przed jej dokonaniem lub najpóźniej w chwili jej dokonania. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Forma udzielenia zgody jest dowolna. Może być wyrażona także w sposób dorozumiany. W takim wypadku z zachowania współwłaściciela powinna wynikać akceptacja dla dokonania danej czynności.
Współwłaściciele odpowiadają za koszty związane z nieruchomością, jak również należy im się odpowiedni udział w korzyściach.
Czynności zachowawcze
Zdarza się, że zgodne współdziałanie w zarządzie jest trudne. Współwłaściciele nie zawsze się dogadują. Czasami trzeba jednak podjąć czynności, które są niezbędne. Każdy ze współwłaścicieli może samemu wykonywać wszelkie czynności, które zmierzają do „zachowania” wspólnego prawa. Są to tzw. czynności zachowawcze.
Przykładem czynności zachowawczej może być np.: podjęcie nagłej decyzji o remoncie części budynku, który grozi zawaleniem. Innym przykładem może być podjęcie decyzji o wytoczeniu powództwa o eksmisję przeciwko lokatorom, którzy od lat nie płacą czynszu, zaś powodują szkody w nieruchomości.
Uprawnienie do posiadania rzeczy
Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. W praktyce nie jest zatem niczym dziwnym, że jeden ze współwłaścicieli korzysta z całej nieruchomości bo np.: mieszkał w niej ze spadkodawcami, podczas gdy inni współwłaściciele swojego prawa bezpośrednio nie wykonują.
Wszyscy współwłaściciele mogą w drodze umowy zmienić zasady korzystania z nieruchomości. Mogą ustanowić podział quod ad usum, w którym uregulowane zostanie kto i na jakich zasadach będzie korzystać z danej części nieruchomości.
* * *
Każdy ze współwłaścicieli ma też prawo do zniesienia współwłasności w każdym czasie. Ale to historia na zupełnie inny wpis.
pozdrawiam
adwokat Eryk Trybuliński
Kancelaria Klisz i Wspólnicy Wrocław
Jeżeli zainteresował Cię artykuł, kliknij „Lubię to” lub polub naszą stronę na facebooku (Facebook adwokat Wrocław). Dla Ciebie to tylko „kliknięcie”, a dla nas to dowód, że nasza praca jest przydatna, co daje nam motywację do dalszego pisania ?
