Zasiedzenie nieruchomości przeciwko małżonkowi (po rozwodzie) – kiedy jest to możliwe?
Często w mojej kancelarii słyszę ciężkie westchnienie ulgi, gdy Klientka lub Klient w końcu wyrzuca z siebie historię, którą nosił w sobie przez lata. Historie o domach, które miały być „wspólnym gniazdem”, a okazały się pułapką prawną. Historie o rozwodach, które zakończyły małżeństwo na papierze, ale nie zakończyły wojny o majątek.
Wczoraj rozmawiałem z Panią Joanną. Przyszła do mnie z teczką pełną dokumentów i drżącym głosem zapytała: „Panie Mecenasie, mieszkam tam sama od 20 lat. Były mąż się wyprowadził, nie dokładał się do remontów, nie płacił podatków. Czy ten dom jest w końcu mój? Czy mogę go zasiedzieć?”.
To pytanie wraca do mnie jak bumerang. Sprawy o zasiedzenie przeciwko małżonkowi (lub byłemu małżonkowi) są jednymi z najbardziej emocjonalnych i – nie będę ukrywał – jednymi z trudniejszych spraw w prawie nieruchomości. Wymagają nie tylko wiedzy, ale też wyczucia i strategii.
Jeśli czytasz ten tekst, pewnie Ty również czujesz się zmęczony nieuregulowaną sytuacją. Chcesz wiedzieć, na czym stoisz. Czy lata dbania o dom, w którym żyjesz, mają znaczenie? Pozwól, że przeprowadzę Cię przez ten temat – po ludzku, bez zbędnego żargonu, tak jak tłumaczę to moim Klientom przy kawie w kancelarii.
Czy można zasiedzieć majątek wspólny w trakcie małżeństwa? (Zawieszenie biegu)
To jest ten moment, w którym muszę wylać kubeł zimnej wody na gorące nadzieje wielu osób. Często moi Klienci przychodzą do mnie przekonani, że skoro mieszkają w domu męża (lub żony) od 30 lat, to sprawa jest wygrana. I wtedy muszę zadać kluczowe pytanie: „A ile lat byliście Państwo małżeństwem w tym czasie?”.
Musisz wiedzieć jedną, absolutnie kluczową rzecz. Prawo chroni małżeństwo (nawet to nieudane) w specyficzny sposób. Zgodnie z przepisami, bieg zasiedzenia nie biegnie przeciwko małżonkowi w czasie trwania małżeństwa.
Co to oznacza w praktyce?
Wyobraź sobie sytuację, w której żona wprowadza się do domu, który jest majątkiem osobistym męża. Mieszkają tam razem przez 25 lat. Potem biorą rozwód. Czy te 25 lat liczy się do czasu potrzebnego na zasiedzenie? Niestety – nie.
Dla sądu ten zegar był „zatrzymany” (a precyzyjniej: zawieszony). Ustawodawca wyszedł z założenia, że małżonkowie nie powinni procesować się o własność w trakcie trwania związku. Dlatego, jeśli zastanawiasz się, czy żona może zasiedzieć dom męża, w którym mieszkali razem jako małżeństwo – odpowiedź brzmi: w trakcie trwania małżeństwa zazwyczaj nie jest to możliwe. Licznik rusza dopiero później.
Zasiedzenie po rozwodzie – kiedy zaczyna lecieć czas?
Sytuacja zmienia się diametralnie w momencie uprawomocnienia się wyroku rozwodowego. To jest ten moment „zerowy”. Od tej chwili przestajecie być dla prawa jednością gospodarczą, a stajecie się – w świetle prawa nieruchomości – obcymi ludźmi, którzy mogą walczyć o swoje prawa, w tym o zasiedzenie.
Zasiedzenie po rozwodzie staje się możliwe, ale musisz pamiętać o terminach. W Polsce, aby zasiedzieć nieruchomość w złej wierze (a w sprawach rodzinnych zazwyczaj mówimy o złej wierze, bo wiesz, że w księdze wieczystej wpisany jest ex-małżonek), potrzebujesz 30 lat nieprzerwanego posiadania.
Zatem, jeśli rozwód był 5 lat temu, a Ty mieszkasz w domu byłego męża, to do zasiedzenia brakuje Ci jeszcze 25 lat. Chyba że… no właśnie, prawo zna różne scenariusze. Czasami stan faktyczny jest bardziej skomplikowany, np. gdy małżonkowie żyli w separacji faktycznej przez dekady, choć formalnie nie mieli rozwodu. Wtedy walka w sądzie jest trudniejsza, bo musimy udowodnić, że mimo braku rozwodu, doszło do sytuacji „siły wyższej” lub całkowitego zerwania więzi, co jest jednak bardzo trudne dowodowo.
Wyprowadzka jednego małżonka a objęcie całej nieruchomości przez drugiego
To klasyczny scenariusz, który widzę na sali sądowej. Po awanturze jeden z małżonków pakuje walizki i mówi: „Nie chcę mieć z tym domem nic wspólnego!”. Wyprowadza się, zakłada nową rodzinę, wyjeżdża za granicę. Ty zostajesz. Zmieniasz zamki. Remontujesz dach, który przeciekał. Sadzisz drzewa w ogrodzie.
W mojej praktyce to jest kluczowy moment. Aby doszło do zasiedzenia udziału w nieruchomości należącego do byłego małżonka, musisz pokazać tzw. rozszerzenie zakresu posiadania.
Nie wystarczy, że tam mieszkasz. Musisz zachowywać się jak jedyny właściciel całości. Co to znaczy dla sądu? Że Ty decydujesz o wszystkim, a były małżonek nie ma tam wstępu, nie interesuje się, a Ty nie pytasz go o zdanie.
Miałem sprawę Pana Marka. Jego żona wyjechała do USA w latach 90. Przez 32 lata Pan Marek sam opłacał podatki, wymienił okna, a nawet dobudował garaż. Żona ani razu nie przyjechała, nie przysłała dolara na remont. W sądzie wykazaliśmy, że od momentu jej wyjazdu (i późniejszego rozwodu), Pan Marek był jedynym gospodarzem. Sąd przyznał mu rację – stwierdził zasiedzenie przeciwko małżonkowi (w tym wypadku byłej żonie) w zakresie jej udziału w domu.
Surowe wymogi dowodowe przy zasiedzeniu między małżonkami
Muszę być z Tobą szczery – sądy bardzo ostrożnie podchodzą do zasiedzenia między członkami rodziny, a zwłaszcza byłymi małżonkami. Dlaczego? Bo w rodzinie często „użyczamy” sobie mieszkania z grzeczności. Sędzia musi mieć pewność, że Twoje zachowanie to nie było tylko grzecznościowe pomieszkiwanie, ale twarde, właścicielskie zawłaszczenie.
Często widzę, jak Klienci przegrywają, bo byli „zbyt mili”. Pozwalali byłemu mężowi trzymać rzeczy w piwnicy. Konsultowali z byłą żoną kolor elewacji „dla świętego spokoju”. Pamiętaj: każde takie działanie to dowód dla drugiej strony, że wciąż traktowałeś ich jak współwłaścicieli.
W sprawie o zasiedzenie po rozwodzie musimy udowodnić, że nastąpiła radykalna zmiana. Że Twoja postawa zamanifestowała otoczeniu: „To jest tylko moje”.
Przykładowe dowody, które pomagają nam wygrać:
- Samodzielne opłacanie podatku od nieruchomości przez 30 lat.
- Zeznania sąsiadów, którzy potwierdzą: „Tak, tylko Panią Kasię widzieliśmy tam przez ostatnie dekady, myśleliśmy, że mąż zmarł albo zniknął”.
- Dokumenty z remontów, na których widnieje tylko Twoje nazwisko.
- Brak jakiegokolwiek kontaktu i roszczeń ze strony byłego małżonka przez wymagany prawem czas.
Rozumiem, że czytając to, możesz czuć niepokój. Może brakuje Ci kilku lat? A może nie wiesz, czy Twoje dowody są wystarczające? To naturalne. Prawo nieruchomości, zwłaszcza w kontekście relacji rodzinnych, to pole minowe. Ale nie musisz iść przez nie sam.
Jeśli czujesz, że Twoja sytuacja przypomina te opisane wyżej, jeśli chcesz w końcu uregulować sprawy własnościowe i przestać bać się o dach nad głową – jestem tu, by Ci pomóc. Przeanalizujemy Twoją historię, policzymy terminy i sprawdzimy, czy masz szansę na skuteczne zasiedzenie przeciwko małżonkowi. Czasami wystarczy jedna rozmowa, by zyskać spokój i plan działania.
Zapraszam Cię do kontaktu. Sprawdźmy, co da się zrobić w Twojej sprawie.
