„`html

Zasiedzenie w dobrej czy złej wierze? Od tego zależy, czy czekasz 20, czy 30 lat.

„Panie Mecenasie, dbam o tę ziemię od pokoleń. Dziadek postawił płot, ojciec sadził drzewa, a ja płacę podatki od lat. Czuję, że to moje, ale w papierach widnieje ktoś inny. Ile to jeszcze potrwa? Czy muszę czekać 20, czy 30 lat?”

To pytanie słyszę w mojej kancelarii niemal każdego tygodnia. I doskonale rozumiem emocje, które za nim stoją. Zmęczenie, niepewność, poczucie niesprawiedliwości. Masz swoje miejsce na ziemi, wkładasz w nie serce i pieniądze, a formalnie wciąż nie jesteś właścicielem. Chcesz to wreszcie uporządkować, „domknąć sprawę” i mieć święty spokój.

Kluczem do odpowiedzi na pytanie, czy czekasz 20, czy 30 lat, jest jedno, pozornie proste, a w praktyce diabelnie skomplikowane pojęcie: wiara posiadacza. To ona decyduje, jak długa będzie Twoja droga do uzyskania tytułu własności przez zasiedzenie.

Jestem tu, by być Twoim przewodnikiem w tej podróży. Obiecuję, że przeprowadzę Cię przez te zawiłości bez prawniczego żargonu, tak jakbym rozmawiał z Tobą przy kawie w mojej kancelarii.

Dobra wiara zasiedzenie – co to właściwie znaczy?

Zacznijmy od tej lepszej wiadomości. Jeśli sąd uzna, że byłeś posiadaczem w dobrej wierze, termin zasiedzenia nieruchomości wynosi 20 lat.

Ale co to jest ta „dobra wiara”?

Wyobraź sobie, że kupujesz działkę od sąsiada. Idziecie do notariusza, spisujecie akt, płacisz pieniądze. Jesteś absolutnie przekonany, że wszystko jest w porządku. Po latach okazuje się jednak, że akt notarialny miał jakąś wadę prawną albo że sąsiad nie był jedynym właścicielem, bo istnieli inni, nieujawnieni spadkobiercy.

Właśnie w takiej sytuacji mówimy o dobrej wierze. To błędne, ale usprawiedliwione przekonanie, że przysługuje Ci prawo własności. Byłeś w błędzie, ale ten błąd da się logicznie wytłumaczyć – miałeś przecież w ręku dokument, który dawał Ci poczucie legalności.

W mojej praktyce widzę to rzadko, ale zdarza się. Pamiętam sprawę Klientki, która kupiła dom na podstawie umowy zawartej w formie pisemnej jeszcze w latach 80., kiedy świadomość prawna była inna. Była święcie przekonana, że ta umowa wystarczy. Sąd, biorąc pod uwagę okoliczności tamtych czasów, przychylił się do naszego wniosku i uznał jej dobrą wiarę.

Domniemanie dobrej wiary – mały plus na start, który niewiele zmienia

Prawo daje Ci na starcie mały prezent. Jest nim tak zwane domniemanie dobrej wiary. Oznacza to, że sąd z góry zakłada, że działasz w dobrej wierze.

Brzmi świetnie, prawda? Niestety, w praktyce to domniemanie jest bardzo łatwe do obalenia.

Wystarczy, że druga strona (np. formalny właściciel z księgi wieczystej) wykaże, że wiedziałeś lub przy odrobinie staranności mogłeś się dowiedzieć, że nieruchomość nie jest Twoja. I tu zaczynają się schody.

Jeśli wszedłeś w posiadanie ziemi na podstawie umowy ustnej („ciocia obiecała, że mi da”), zająłeś kawałek gruntu „bo od lat nikt się nim nie interesował” albo masz tylko zwykłą umowę pisemną bez notariusza – to domniemanie pryska jak bańka mydlana. Sąd niemal na pewno uzna, że doskonale wiedziałeś, że nie jesteś właścicielem w sensie prawnym.

Dlatego traktuj to domniemanie jako niewielki bonus, a nie fundament Twojej sprawy.

Zła wiara – ile lat trzeba czekać? Prawda o większości spraw

Przejdźmy do scenariusza, który – nie oszukujmy się – dotyczy około 90% spraw o zasiedzenie, z którymi mam do czynienia. Mowa o posiadaniu w złej wierze.

W takiej sytuacji termin zasiedzenia wynosi aż 30 lat.

Kim jest posiadacz w złej wierze? To osoba, która wie, że nie jest właścicielem, albo mogłaby się o tym z łatwością dowiedzieć, gdyby dołożyła należytej staranności. Mówiąc prościej: wiesz, że nie masz „papieru”, który czyni Cię właścicielem.

Oto najczęstsze przykłady z życia wzięte:

• Objęcie nieruchomości na podstawie umowy ustnej – klasyczny przypadek „dogadania się w rodzinie”.
• Przejęcie gruntu po kimś ze spadkobierców bez przeprowadzenia sprawy spadkowej – mieszkasz w domu po dziadkach, ale formalnie spadek nie został uregulowany.
• Kupno działki bez aktu notarialnego – na tzw. „umowę na kolanie”.
• Samoistne zajęcie nieużytków lub opuszczonej działki – czyli wejście „na dziko”.
• Przesunięcie płotu i zajęcie części działki sąsiada – nawet jeśli stało się to dawno temu.

Pamiętam sprawę Pana Jana, który przez ponad 30 lat uprawiał kawałek ziemi za swoim domem. Był przekonany, że to jego, bo tak mu powiedział ojciec. Gdy chciał uregulować stan prawny, okazało się, że według map geodezyjnych grunt należy do gminy. Pan Jan był w szoku, ale z prawnego punktu widzenia był posiadaczem w złej wierze – mógł sprawdzić granice swojej działki w urzędzie. Na szczęście minęło już ponad 30 lat, więc z sukcesem przeprowadziliśmy dla niego sprawę o zasiedzenie.

Termin zasiedzenia – jak liczyć te 20 lub 30 lat?

Niezależnie od tego, czy mówimy o dobrej, czy złej wierze, musisz pamiętać o jednej, kluczowej rzeczy. Przez cały ten okres (20 lub 30 lat) musisz być posiadaczem samoistnym.

Co to znaczy?

Musisz władać nieruchomością jak właściciel. Nie jak najemca, dzierżawca czy użytkownik. Musisz podejmować kluczowe decyzje, inwestować, płacić podatki, grodzić teren, dbać o niego. Musisz w oczach sąsiadów i całego świata uchodzić za jedynego gospodarza tego miejsca.

Ważna informacja: do swojego okresu posiadania możesz doliczyć czas posiadania Twoich poprzedników (np. rodziców czy dziadków), o ile przeniesienie posiadania nastąpiło w sposób nieformalny. To bardzo częsta sytuacja w sprawach rodzinnych, która pozwala znacznie skrócić oczekiwanie na złożenie wniosku do sądu.

Podsumowując, rozróżnienie między dobrą a złą wiarą to serce każdej sprawy o zasiedzenie. Od niego zależy, czy Twoja droga do celu potrwa 20, czy 30 lat. To kwestia skomplikowana, zależna od setek drobnych szczegółów i okoliczności. Często to, co Tobie wydaje się oczywistą „dobrą wiarą”, dla sądu będzie podręcznikowym przykładem złej wiary.

Jeśli czujesz, że Twoja historia przypomina którąś z opisanych, a w głowie masz mętlik i nie wiesz, od czego zacząć – nie musisz przez to przechodzić w pojedynkę. Jestem tu po to, by pomóc Ci ocenić Twoją sytuację, wskazać realne szanse i bezpiecznie przeprowadzić Cię przez cały proces, aż do szczęśliwego finału. Porozmawiajmy – jestem tu, by pomóc Ci domknąć tę sprawę od A do Z i odzyskać spokój ducha.

Adwokat Eryk Trybuliński

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

„`