Zasiedzenie udziału przez współwłaściciela
Budzisz się rano w domu, w którym mieszkasz od lat. Znasz tu każdą rysę na ścianie, każde skrzypiące deski w podłodze. To Ty dbałeś o ten dach, Ty wymieniałeś okna i Ty płaciłeś podatki, gdy reszta rodziny o tym miejscu zapomniała. Dla Ciebie to oczywiste: to jest Twój dom.
Ale w papierach widnieje coś innego.
Widnieje tam Twój brat, siostra albo daleki kuzyn, który wyjechał za granicę dwadzieścia lat temu i od tamtej pory nie przysłał nawet kartki na święta. Żyjesz w zawieszeniu. Boisz się, że pewnego dnia ktoś zapuka do drzwi i zażąda spłaty za „swoją część”, w którą nie włożył ani grosza.
To frustrujące. To niesprawiedliwe. Wiem o tym, bo w mojej kancelarii często słucham takich historii.
Nazywam się Eryk Trybuliński, jestem adwokatem i na co dzień pomagam ludziom takim jak Ty uregulować sprawy własnościowe. Dziś opowiem Ci o czymś, co prawnicy nazywają „Mount Everestem” prawa rzeczowego – czyli o tym, jak wygląda zasiedzenie udziału przez współwłaściciela.
„Zasiedzenie udziału siostry” – surowe wymogi Sądu Najwyższego
Muszę być z Tobą szczery od samego początku. Zasiedzenie udziału w nieruchomości przeciwko członkowi rodziny to nie jest spacer po parku. To jedna z trudniejszych spraw, jakie można prowadzić przed sądem.
Dlaczego?
Bo sądy (i Sąd Najwyższy) stawiają poprzeczkę bardzo wysoko. W zwykłym zasiedzeniu wystarczy, że zachowujesz się jak właściciel przez 30 lat. Ale tutaj? Tutaj musisz udowodnić coś więcej. Musisz udowodnić, że przestałeś traktować rodzinę jak współwłaścicieli, a zacząłeś traktować ich jak… obcych, których pozbawiłeś praw do domu.
Brzmi brutalnie? Może trochę. Ale prawo wymaga tutaj jasności. Sąd musi mieć pewność, że Twoja rodzina widziała i rozumiała, że zabierasz im ich część, a mimo to nie zareagowała.
Dlaczego tak trudno zasiedzieć udział rodziny? (Domniemanie z art. 206 KC)
Tu dochodzimy do sedna problemu, o który rozbija się wiele spraw moich Klientów, zanim do mnie trafią. Jest taki przepis – artykuł 206 Kodeksu cywilnego. Mówi on (w uproszczeniu), że każdy współwłaściciel ma prawo korzystać z całej rzeczy.
Co to oznacza w praktyce?
Wyobraź sobie taką sytuację: mieszkasz w domu po rodzicach. Twój brat też jest współwłaścicielem, ale wyprowadził się do żony do innego miasta. To, że Ty mieszkasz w domu sam, a on tam nie bywa, nie oznacza jeszcze, że go zasiadujesz.
Sąd uzna, że po prostu korzystasz z przysługującego Ci prawa, a brat… po prostu ze swojego prawa chwilowo nie korzysta. Ale nadal je ma.
W mojej praktyce często tłumaczę to Klientom tak: samo „siedzenie” w nieruchomości i płacenie rachunków to za mało, żeby doszło do zasiedzenia przeciwko współwłaścicielowi. Musisz zrobić krok dalej.
Historia Pana Marka – czyli jak nie przegrać wygranej sprawy
Pamiętam sprawę Pana Marka. Mieszkał w domu rodzinnym od urodzenia. Jego siostra wyjechała do USA w latach 80-tych. Przez 35 lat Pan Marek wymienił piec, ocieplił budynek, dbał o ogród. Siostra? Cisza.
Gdy Pan Marek przyszedł do mnie, był pewien, że sprawa jest czysta. „Przecież ja tu wszystko robiłem!” – mówił z emocjami.
Musieliśmy jednak udowodnić w sądzie nie tylko to, że on dbał o dom. Musieliśmy udowodnić, że w pewnym momencie Pan Marek „rozszerzył zakres swojego posiadania”. Że przestał zarządzać domem w imieniu swoim i siostry, a zaczął rządzić wyłącznie dla siebie, wbrew niej.
Udało się, ale kluczem nie były remonty, lecz moment, w którym siostra chciała przyjechać na wakacje, a Pan Marek odmówił jej kluczy, mówiąc: „To już nie jest Twój dom”. To był ten moment zwrotny.
„Manifestacja zmiany posiadania” – musisz pokazać, że jesteś jedynym panem
W sprawach o zasiedzenie udziału w nieruchomości najważniejszym słowem jest „manifestacja”.
Nie możesz po cichu, w głębi duszy uważać, że jesteś jedynym właścicielem. Musisz to zamanifestować na zewnątrz. Twoje otoczenie, sąsiedzi, a przede wszystkim ten nieszczęsny współwłaściciel (brat, siostra, wujek) muszą widzieć, że Ty uważasz się za wyłącznego pana na włościach.
Sąd Najwyższy nazywa to „zewnętrzną manifestacją zmiany woli posiadania”. Ja nazywam to po prostu: pokazaniem, kto tu rządzi.
Manifestacja zmiany posiadania musi być wyraźna. Nie możesz zostawić cienia wątpliwości.
Czy opłacanie podatków i remonty wystarczą?
Moi Klienci często pytają: „Panie Mecenasie, ale ja płacę podatki od 30 lat! To chyba wystarczy?”.
Z przykrością muszę powiedzieć: zazwyczaj nie.
Płacenie podatków czy bieżące naprawy to obowiązek każdego gospodarza. Sąd może uznać, że po prostu administrujesz nieruchomością w imieniu całej rodziny. Że jesteś dobrym zarządcą.
Aby doszło do zasiedzenia udziału w nieruchomości, Twoje działania muszą wykraczać poza zwykły zarząd.
- Jeśli wymieniasz cieknący kran – to zwykły zarząd.
- Jeśli dobudowujesz piętro bez pytania nikogo o zgodę – to już może być krok w stronę zasiedzenia.
- Jeśli wynajmujesz pokoje i zatrzymujesz całą kasę dla siebie, mówiąc rodzinie, że nic im się nie należy – to jest konkretny argument.
Wyzucie pozostałych współwłaścicieli z posiadania (zmiana zamków)
To brzmi drastycznie, ale w sądzie najlepiej bronią się twarde fakty.
Najsilniejszym dowodem na to, że nastąpiło zasiedzenie przeciwko współwłaścicielowi, jest uniemożliwienie mu korzystania z nieruchomości.
Klasyczny przykład? Wymiana zamków i nieprzekazanie nowego kompletu kluczy.
Inne przykłady z sali sądowej:
- Postawienie płotu, który odgradza część działki tylko dla Ciebie.
- Zdecydowana odmowa wpuszczenia współwłaściciela na posesję.
- Przeprowadzenie kapitalnego remontu, który zmienia przeznaczenie budynku, bez jakiejkolwiek konsultacji z resztą (np. przerobienie stodoły na warsztat samochodowy).
Chodzi o to, by współwłaściciel poczuł się „wyzuty” ze swojej własności. Jeśli on o tym wie i przez 30 lat nic z tym nie robi – wtedy Ty wygrywasz spokój.
Jak mogę Ci pomóc odzyskać spokój?
Wiem, że czytając to, możesz czuć mętlik w głowie. Prawo o zasiedzeniu udziałów jest skomplikowane i pełne pułapek. Każdy gest, każdy list, każda rozmowa sprzed lat może mieć znaczenie.
Twoim celem jest spokój i „wyprostowanie papierów”. Moim zadaniem jako Twojego adwokata jest poprowadzić Cię przez ten proces bezpiecznie.
W Kancelarii Klisz i Wspólnicy nie oceniamy relacji rodzinnych. Skupiamy się na faktach. Pomogę Ci ocenić, czy Twoje zachowanie było wystarczającą „manifestacją” i czy mamy szansę na wygraną w sądzie. Czasem wystarczy dobrze napisany wniosek i odpowiednio dobrani świadkowie, aby zamknąć sprawę, która spędzała sen z powiek przez lata.
Jeśli czujesz, że to moment, by wreszcie uregulować sprawy własnościowe i poczuć się u siebie naprawdę „na swoim”, zapraszam do kontaktu. Przeanalizujemy Twoją sytuację i znajdziemy najlepsze wyjście.
