„`html

Zasiedzenie miejsca postojowego i garażu „blaszaka” – czy to w ogóle możliwe?

Wracasz do domu po ciężkim dniu. Krążysz po osiedlu, szukając skrawka wolnego asfaltu, a w głowie masz jedną myśl: „Dlaczego to musi być takie trudne?”. Patrzysz na ten jeden kawałek placu, na którym parkujesz od lat – albo na stary, blaszany garaż, który postawił jeszcze Twój dziadek. Wtedy pojawia się pytanie: czy to miejsce w końcu może być prawnie Twoje?

Często słyszę od moich Klientów: „Mecenasie, parkuję tam od 30 lat, nikt inny z tego nie korzysta. Czy należy mi się zasiedzenie miejsca postojowego?”. To naturalne, że szukasz stabilizacji. Chcesz mieć pewność, że nikt nagle nie każe Ci usunąć garażu albo nie zagrodzi wjazdu szlabanem. Chcesz załatwić sprawę uczciwie i mieć „święty spokój”.

W mojej praktyce adwokackiej widziałem wiele takich spraw. I muszę być z Tobą szczery już na wstępie: to jedne z trudniejszych tematów w prawie nieruchomości. Ale trudne nie oznacza niemożliwe. Wszystko zależy od detali, o których Ci zaraz opowiem.

Garaż blaszany nietrwale związany z gruntem – czy można go zasiedzieć?

Zacznijmy od klasyka polskich osiedli. Popularny „blaszak”. Stoi dumnie od lat 90., czasem nawet dłużej. Czy zasiedzenie garażu blaszaka jest możliwe? Tutaj musimy rozróżnić dwie rzeczy: samą konstrukcję (blachę) i grunt, na którym ona stoi.

W prawie cywilnym obowiązuje zasada: to, co jest trwale związane z gruntem, należy do właściciela gruntu. Ale garaż blaszany zazwyczaj nie jest trwale związany z gruntem. Można go rozkręcić, przenieść, postawić w innym miejscu. Z punktu widzenia prawa, taki „blaszak” to ruchomość – tak jak samochód czy meble ogrodowe.

Co to oznacza dla Ciebie? Że nie możesz zasiedzieć samego „blaszaka” jako nieruchomości budynkowej. Ale… gra toczy się o coś ważniejszego. O grunt pod nim.

Jeśli postawiłeś garaż na cudzym terenie (np. gminy lub sąsiada), ogrodziłeś go, utwardziłeś wjazd i zachowujesz się jak jedyny właściciel tego kawałka ziemi przez odpowiednio długi czas (20 lub 30 lat), to możesz walczyć o zasiedzenie tego fragmentu gruntu. Kluczowe jest jednak to, jak traktujesz ten teren.

Opłacanie czynszu za dzierżawę gruntu pod garażem (wyklucza zasiedzenie)

To jest moment, w którym wiele spraw o zasiedzenie miejsca postojowego upada na sali sądowej, zanim się na dobre zaczną. Pozwól, że opowiem Ci historię jednego z moich Klientów, pana Janusza.

Pan Janusz przyszedł do Kancelarii Klisz i Wspólnicy z teczką dokumentów. „Panie Eryku, ten garaż stoi tam od 1985 roku. Jestem tam gospodarzem” – mówił z dumą. Był przekonany, że sprawa jest wygrana. Kiedy jednak zajrzałem w papiery, mój entuzjazm opadł. Pan Janusz co roku sumiennie płacił do gminy kwotę tytułem „dzierżawy terenu pod garaż”.

Dlaczego to problem? Bo w polskim prawie, aby zasiedzieć nieruchomość, musisz być posiadaczem samoistnym. Musisz czuć się jak właściciel i być tak postrzeganym przez otoczenie. Jeśli płacisz komuś czynsz lub dzierżawę, to w oczach prawa przyznajesz: „To nie jest moje, ja to tylko wynajmuję”. Stajesz się wtedy posiadaczem zależnym.

Jeśli więc masz umowę najmu lub dzierżawy na grunt pod „blaszakiem”, droga do zasiedzenia jest w zasadzie zamknięta – chyba że w pewnym momencie przestałeś płacić i wyraźnie zamanifestowałeś właścicielowi (np. gminie), że od teraz traktujesz ten teren jak swoją wyłączną własność. Od tego momentu licznik czasu (30 lat w złej wierze) bije od nowa.

Miejsce postojowe na parkingu osiedlowym – posiadanie zależne

A co z sytuacją, gdy nie ma garażu, a jest po prostu „koperta” na asfalcie lub klepisko pod blokiem? Czy można zasiedzieć parking w takiej formie?

Tutaj sprawa jest jeszcze bardziej skomplikowana. Sądy bardzo ostrożnie podchodzą do zasiedzenia fragmentu placu, który nie jest fizycznie wydzielony. Jeśli parkujesz na ogólnodostępnym placu, nawet jeśli zawsze w tym samym miejscu, trudno mówić o wyłącznym władztwie nad rzeczą. Korzystasz z niego raczej na zasadzie grzecznościowej lub w ramach współkorzystania z nieruchomości wspólnej.

W mojej praktyce często widzę, że Klienci mylą „prawo do korzystania” z własnością. Jeśli parkujesz na terenie spółdzielni, której jesteś członkiem, to zazwyczaj korzystasz z tego terenu jako „posiadacz zależny” lub w ramach uprawnień członkowskich. To nie prowadzi do zasiedzenia własności gruntu.

Musisz wiedzieć, że aby sąd uznał, że ten kawałek betonu jest Twój, musiałbyś go w jakiś sposób „zagarnąć” dla siebie. Ogrodzić, postawić blokadę na klucz, odśnieżać, naprawiać nawierzchnię na własny koszt – i robić to wbrew woli faktycznego właściciela przez 30 lat.

Zasiedzenie służebności parkowania – czy istnieje?

Skoro ciężko zasiedzieć własność gruntu, to może chociaż prawo do parkowania? Moi Klienci często pytają o tzw. zasiedzenie służebności gruntowej. Chodzi o sytuację, w której nie stajesz się właścicielem ziemi, ale nabywasz niezbywalne prawo do parkowania na niej.

Odpowiedź brzmi: to zależy. Przepisy mówią, że służebność gruntową można zasiedzieć tylko wtedy, gdy polega ona na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.

Co to znaczy w ludzkim języku? Że samo wydeptanie trawy kołami samochodu to za mało. Sąd Najwyższy wielokrotnie wskazywał, że aby zasiedzieć służebność, musi istnieć jakieś urządzenie wykonane przez Ciebie (posiadacza), np.:

• wylany beton,
• ułożona kostka brukowa,
• zbudowany mostek wjazdowy.

Jeśli po prostu parkujesz na trawie sąsiada od 30 lat, najprawdopodobniej nie zasiedzisz służebności. Ale jeśli 30 lat temu utwardziłeś ten teren, wysypałeś żwir, zrobiłeś podjazd – wtedy mamy o czym rozmawiać.

Pamiętam sprawę, w której udało nam się wykazać, że Klient nie tylko parkował, ale też zbudował solidną wiatę (trwałe urządzenie). Dzięki temu, mimo że nie uzyskał własności gruntu, sąd potwierdził jego prawo do korzystania z tego miejsca poprzez zasiedzenie służebności. To dało mu upragniony spokój i bezpieczeństwo.

Rozumiem, że możesz czuć się zagubiony w tych przepisach. To normalne. Prawo nieruchomości jest pełne pułapek, a każda sprawa o zasiedzenie miejsca postojowego ma swoje unikalne dno.

Jeśli czujesz, że ta sytuacja Cię przerasta, a sąsiedzkie spory odbierają Ci sen z powiek – nie musisz walczyć z tym sam. Moim celem jest przeprowadzenie Cię przez ten proces bezpiecznie, „od A do Z”, tak abyś w końcu wiedział, na czym stoisz.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

„`