Zasiedzenie a prawo użytkowania wieczystego – czy to w ogóle możliwe?
Często, gdy Klienci trafiają do mojego gabinetu, widzę w ich oczach zmęczenie. Nie tyle samą sprawą, co niepewnością. Przychodzą z teczką pełną starych dokumentów, z historią rodzinną sięgającą dekad wstecz i jednym, powracającym pytaniem: „Mecenasie, czyja to w końcu jest ziemia?”.
Wielu z Was obawia się, że skoro grunt formalnie należy do Gminy lub Skarbu Państwa, a Wy (lub Wasi rodzice) tylko go „użytkujecie” bez papierów, to sprawa jest przegrana na starcie. Boicie się konfliktu z urzędem, wysokich opłat i tego, że ktoś przyjdzie i po prostu każe Wam się wynieść z domu, w którym spędziliście życie.
Rozumiem ten strach. Nikt nie chce żyć na „cudzym” z tykającym zegarem nad głową.
Jednak w mojej praktyce adwokackiej często widzę, że sytuacja wcale nie jest tak beznadziejna, jak się wydaje. Kluczem jest zrozumienie jednej, specyficznej instytucji prawnej. Dziś opowiem Ci o tym, jak wygląda zasiedzenie użytkowania wieczystego i czy możesz uregulować swoje sprawy, nawet jeśli właścicielem gruntu jest miasto.
Nazywam się Eryk Trybuliński, jestem adwokatem w Kancelarii Klisz i Wspólnicy. Na co dzień pomagam ludziom takim jak Ty „prostować” zawiłe sprawy nieruchomościowe, by mogli spać spokojnie.
Czy można zasiedzieć prawo użytkowania wieczystego?
Odpowiedź brzmi: tak, to jest możliwe. Ale diabeł tkwi w szczegółach.
Większość osób kojarzy zasiedzenie z nabyciem pełnej własności. Myślisz sobie: „mieszkam tu 30 lat, więc to jest moje”. I zazwyczaj masz rację. Ale co w sytuacji, gdy grunt, na którym stoi Twój dom lub garaż, nie jest „zwykłą” własnością prywatną, ale jest oddany w użytkowanie wieczyste innej osobie?
Tutaj prawo robi się ciekawe. Musisz wiedzieć, że polskie sądy dopuszczają sytuację, w której nie zasiedujesz samej „gołej” własności (bo ta należy np. do Skarbu Państwa), ale właśnie to prawo użytkowania wieczystego.
Dla Ciebie efekt jest niemal identyczny jak przy własności: zyskujesz tytuł prawny do gruntu, możesz nim dysponować, sprzedać go czy przekazać dzieciom. Znikasz z „szarej strefy” i stajesz się pełnoprawnym gospodarzem.
Czy zamiast własności można zasiedzieć użytkowanie wieczyste?
Wyobraź sobie taką sytuację. Pan Marek, jeden z moich Klientów, od lat 80. uprawiał działkę, która formalnie należała do pewnej spółdzielni. Spółdzielnia dawno o działce zapomniała, a Pan Marek dbał o nią jak o własną: ogrodził, postawił altanę, sadził drzewa.
Po latach Pan Marek chciał uregulować sprawy. Okazało się jednak, że właścicielem gruntu jest Miasto, a spółdzielnia była tylko użytkownikiem wieczystym.
Pan Marek zapytał mnie: „Mecenasie, czy ja mogę zasiedzieć ten grunt na własność, skoro Miasto jest właścicielem?”.
Tutaj pojawia się problem. Zasiedzenie własności przeciwko Skarbowi Państwa lub Gminie bywa trudne (choć możliwe). Jednak w tym przypadku idealnym rozwiązaniem było stwierdzenie zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego.
Dlaczego? Ponieważ Pan Marek faktycznie wszedł „w buty” tamtej spółdzielni. Zachowywał się tak, jakby to on był użytkownikiem wieczystym. W mojej opinii, to często bezpieczniejsza i pewniejsza droga do uregulowania stanu prawnego w tego typu sprawach.
Orzecznictwo SN: Dopuszczalność zasiedzenia prawa wieczystego
Jako prawnik muszę opierać się na twardych dowodach. A najlepszym dowodem w prawie jest to, co mówi Sąd Najwyższy. Nie będę Cię tutaj zamęczał numerami sygnatur, bo nie o to chodzi.
Ważne jest to, że Sąd Najwyższy wielokrotnie potwierdził: zasiedzenie użytkowania wieczystego jest jak najbardziej dopuszczalne.
Co to oznacza dla Ciebie? Że sędzia na sali rozpraw nie będzie zdziwiony Twoim wnioskiem. To utarta ścieżka. Sąd Najwyższy wskazuje jednak na jeden ważny warunek: zasiedzenie jest możliwe tylko wtedy, gdy to prawo (użytkowanie wieczyste) już zostało ustanowione na danym gruncie.
Mówiąc prościej: nie możesz „wymusić” powstania użytkowania wieczystego przez zasiedzenie, jeśli na tym gruncie go wcześniej nie było. Ale jeśli ktoś inny (np. sąsiad, spółdzielnia, firma) miał to prawo i o nim zapomniał, a Ty z gruntu korzystasz – droga jest otwarta.
Termin 20/30 lat biegnie przeciwko użytkownikowi, nie Gminie
To jest moment, w którym moi Klienci często oddychają z ulgą. Wielu z Was boi się procesu z potężnym urzędem miasta czy Skarbem Państwa.
W przypadku, gdy celujemy w zasiedzenie przeciwko użytkownikowi wieczystemu, Twoim przeciwnikiem procesowym nie jest Gmina (jako właściciel gruntu), ale ten, kto jest wpisany w księdze wieczystej jako użytkownik.
Często są to podmioty, które już nie istnieją, albo osoby prywatne, które dawno porzuciły nieruchomość. Termin zasiedzenia – czyli te słynne 20 lat (w dobrej wierze – rzadkość) lub 30 lat (w złej wierze – standard) – biegnie przeciwko nim.
Dla Ciebie oznacza to zazwyczaj mniejszy stres na sali sądowej. Nie walczysz z machiną urzędniczą o odebranie jej własności, ale porządkujesz relację z poprzednim, nieaktywnym użytkownikiem.
Przekształcenie użytkowania we własność a bieg zasiedzenia
Na pewno słyszałeś o wielkiej reformie, która miała miejsce kilka lat temu. Z mocy prawa wiele gruntów pod budynkami mieszkalnymi przekształciło się z użytkowania wieczystego we własność. Często słyszę pytania: „Czy ta zmiana użytkowania we własność nie zepsuła mojego zasiedzenia?”.
Uspokajam. Jeśli termin zasiedzenia biegł, gdy grunt był jeszcze w użytkowaniu wieczystym, a w międzyczasie doszło do przekształcenia – Twój czas się nie kasuje. Po prostu w pewnym momencie, zamiast dążyć do zasiedzenia użytkowania, Twój bieg zasiedzenia „przełącza się” na zasiedzenie pełnej własności.
To skomplikowany mechanizm, ale w mojej praktyce udaje się to skutecznie wykazać przed sądem. Najważniejsze jest to, że Twoje lata posiadania i dbania o dom czy działkę nie idą na marne.
Przykład z życia wzięty:
Prowadziłem sprawę Pani Ewy. Mieszkała w domu po dziadkach, którzy kupili go „na umowę ustną” w latach 80. W księgach wieczystych figurował wciąż dawny sprzedający jako użytkownik wieczysty. W 2019 roku grunt przekształcił się we własność. Pani Ewa była przerażona, że teraz sprawa się skomplikuje. W sądzie wykazaliśmy, że przez 29 lat biegł termin przeciwko użytkownikowi wieczystemu, a przez ostatni rok – już przeciwko właścicielowi. Sąd uznał zasiedzenie. Pani Ewa wyszła z sądu jako właścicielka, ze łzami ulgi w oczach.
Podsumowanie – odzyskaj spokój
Wiem, że sprawy o zasiedzenie nieruchomości wydają się górą nie do przejścia. Boisz się formalności, kosztów i tego, że ktoś wyciągnie Ci błędy sprzed lat. Ale pamiętaj – prawo jest po to, by porządkować rzeczywistość, a nie karać Cię za to, że dbasz o swój dom.
Jeśli czujesz, że Twoja sytuacja z gruntem jest niejasna, nie czekaj, aż problem sam się rozwiąże – bo zazwyczaj tak się nie dzieje. Często wystarczy jedna szczera rozmowa i analiza dokumentów, by znaleźć drogę do „czystej księgi wieczystej”.
W mojej pracy najbardziej cenię moment, gdy mogę zadzwonić do Klienta i powiedzieć: „Mamy to. Jest Pan właścicielem”. Jeśli chcesz poczuć ten sam spokój i domknąć sprawy spadkowe czy własnościowe od A do Z, jestem tu, by Ci pomóc.
