Zasiedzenie a Hipoteka – Czy dług znika po przejęciu nieruchomości?
Wyobraź sobie taką sytuację. Mieszkasz w domu od trzydziestu lat. Dbasz o ogród, remontujesz dach, płacisz podatki. Wszyscy sąsiedzi wiedzą, że to „Twoje miejsce”. W końcu dojrzewasz do decyzji: „Czas uregulować papiery”. Chcesz złożyć wniosek o zasiedzenie.
I wtedy pojawia się strach.
Zaglądasz do starej Księgi Wieczystej (albo dowiadujesz się o niej przypadkiem) i oblewa Cię zimny pot. W dziale IV widnieje wpis: Hipoteka. I to nie na małą kwotę. Może to być stary dług poprzedniego właściciela, kredyt we frankach albo pożyczka zaciągnięta przez kogoś, kogo nawet nie znasz.
W mojej kancelarii często widzę ten moment zawahania. Klienci pytają mnie z przerażeniem w oczach: „Panie Mecenasie, czy jeśli wygram sprawę w sądzie, to dostanę dom w pakiecie z długami? Czy będę musiał spłacać cudzy kredyt, żeby nie stracić dachu nad głową?”.
To jest jedno z najważniejszych pytań w prawie nieruchomości. Zasiedzenie a hipoteka – jak to właściwie działa? Czy Twoja ciężka praca i lata dbania o dom pójdą na marne przez czyjeś długi?
Usiądź wygodnie. Mam dla Ciebie dobrą wiadomość. Prawo w tym zakresie przeszło w ostatnich latach prawdziwą rewolucję na korzyść takich osób jak Ty.
Zasiedzenie jako nabycie pierwotne – „czysta karta”?
Zanim przejdziemy do konkretów, musisz zrozumieć jedną fundamentalną rzecz, którą zawsze tłumaczę moim Klientom. To jest klucz do Twojego spokoju.
Zasiedzenie to nie jest „kupno” nieruchomości od poprzedniego właściciela. To nie jest też „dziedziczenie”. W języku prawniczym nazywamy to nabyciem pierwotnym.
Co to oznacza dla Ciebie? Oznacza to, że nie wchodzisz w buty poprzedniego właściciela. Nie przejmujesz jego historii. Twój tytuł własności rodzi się „na nowo”. To tak, jakbyś był pierwszym właścicielem tej ziemi w historii.
Gdy tłumaczę zagadnienie: nabycie pierwotne a długi, lubię używać metafory „resetu”. Wyrok stwierdzający zasiedzenie to taki wielki przycisk RESET dla stanu prawnego nieruchomości. Odcinamy przeszłość grubą kreską.
Skoro nabywasz prawo własności bez obciążeń, to – logicznie rzecz biorąc – wszelkie służebności czy hipoteki powinny zniknąć. Ale czy zawsze tak jest? Przez lata sądy i banki toczyły o to boje. Na szczęście, orzecznictwo stanęło po stronie ludzi.
Przełomowe orzecznictwo SN: Hipoteka wygasa przy zasiedzeniu!
Jeszcze kilka lat temu odpowiedź na pytanie, czy zasiedzenie wygasza hipotekę, nie była taka oczywista. Banki walczyły jak lwy, twierdząc, że hipoteka jest „święta” i ciąży na nieruchomości bez względu na wszystko.
Pamiętam sprawę Pana Marka. Przejął on przez zasiedzenie działkę rolną, na której ciążyła stara hipoteka na rzecz nieistniejącej już spółdzielni. Pan Marek bał się, że komornik zlicytuje jego ziemię za cudze grzechy. Był zmęczony niepewnością.
Uspokoiłem go. Sąd Najwyższy w swoich ostatnich uchwałach (m.in. w głośnej uchwale III CZP 57/22) stanął na stanowisku, które jest zbawienne dla posiadaczy samoistnych.
Zasada jest jasna: Jeśli nabywasz nieruchomość przez zasiedzenie, to hipoteka ustanowiona przez poprzedniego właściciela wygasa.
Dlaczego? Ponieważ hipoteka jest prawem akcesoryjnym (dodatkowym) do długu konkretnej osoby. Skoro Ty nabywasz własność w sposób pierwotny (niezależny od dłużnika), to nie ma powodu, byś odpowiadał za jego zobowiązania. To byłoby niesprawiedliwe społecznie. Prawo chroni Twój trud włożony w utrzymanie nieruchomości, a nie interes banku, który udzielił kredytu komuś innemu lata temu.
Dzięki temu Pan Marek odzyskał spokój. Jego ziemia stała się „czysta”.
Wyjątki od reguły (kiedy hipoteka zostaje?)
Czy to oznacza, że w każdej, absolutnie każdej sytuacji jesteś bezpieczny? Jako adwokat muszę być z Tobą szczery – prawo rzadko bywa czarno-białe, choć w tym przypadku jest bardzo blisko bieli 🙂
Istnieją pewne wyjątki, choć są one rzadkie w typowych sprawach o zasiedzenie. Hipoteka może się utrzymać, jeśli:
- Sam ustanowiłeś tę hipotekę (np. będąc posiadaczem, ale jeszcze nie właścicielem – co jest sytuacją ekstremalnie rzadką).
- Działałeś w porozumieniu z dłużnikiem tylko po to, by uciec z majątkiem przed wierzycielem (czyli działanie w złej wierze nakierowane na pokrzywdzenie wierzyciela).
Jednak w typowej historii życiowej – gdzie mieszkasz, dbasz o dom, a poprzedni właściciel po prostu zniknął lub zmarł zostawiając długi – zasiedzenie a hipoteka to starcie, które wygrywasz Ty. Dług znika wraz z utratą własności przez dłużnika.
Procedura wykreślenia hipoteki z KW po wyroku o zasiedzenie
Dobrze, masz już w ręku prawomocne postanowienie sądu o zasiedzeniu. Czujesz ulgę. Ale to nie koniec papierkowej roboty. Samo postanowienie nie wyczyści automatycznie Księgi Wieczystej. Musisz o to zadbać.
Wykreślenie hipoteki po zasiedzeniu wymaga Twojej inicjatywy. Jak to zrobić krok po kroku?
- Prawomocne postanowienie: Upewnij się, że masz odpis postanowienia o zasiedzeniu ze klauzulą prawomocności. To Twój najważniejszy dokument.
- Wniosek do sądu wieczystoksięgowego: Musisz złożyć formularz KW-WPIS. Wnosisz w nim o wpisanie Ciebie jako właściciela w dziale II oraz o wykreślenie hipoteki z działu IV.
- Opłata: Sąd pobierze opłatę sądową za wykreślenie wpisu.
- Argumentacja: W uzasadnieniu wniosku powołujesz się na fakt nabycia pierwotnego. Warto tu wskazać, że zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, obciążenia (z pewnymi wyjątkami) wygasają.
Czasami referendarze sądowi w wydziałach ksiąg wieczystych bywają zachowawczy i mogą żądać dodatkowych wyjaśnień. W mojej praktyce zdarzało się, że musieliśmy pisać dodatkowe pismo, tłumacząc sądowi wieczystoksięgowemu, że wyrok o zasiedzenie „czyści” hipotekę. Ale to jest walka do wygrania.
Pamiętaj, Twoim celem jest „czysta księga”. Dopiero wtedy będziesz mógł w pełni cieszyć się swoją własnością – sprzedać ją, darować dzieciom czy po prostu spać spokojnie, wiedząc, że nikt nie zapuka do drzwi z roszczeniami.
Jeśli czujesz, że ta procedura Cię przerasta, albo boisz się, że bank nie odpuści tak łatwo – jestem tu, aby Ci pomóc. Wiem, jak bardzo męczące potrafią być formalności, gdy człowiek chce po prostu zamknąć pewien rozdział życia.
Razem możemy przejść przez ten proces, od analizy Twojej sytuacji, przez sprawę w sądzie, aż po „wyczyszczenie” Księgi Wieczystej. Chcę, żebyś poczuł ten spokój, o którym marzysz.
