Zasiedzenie a Komornik – Jak uratować dom przed licytacją?
Wyobraź sobie taką sytuację. Siedzisz w kuchni, pijesz poranną kawę, a nagle listonosz przynosi pismo z czerwoną pieczątką. Otwierasz je drżącymi rękami i czytasz słowa, które zwalają z nóg: „zawiadomienie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości”.
Serce podchodzi Ci do gardła. Przecież ten dom jest Twój! Mieszkasz tu od 30 lat. Dbasz o ogród, wymieniłeś dach, tu wychowały się Twoje dzieci.
Ale formalnie… formalnie w księdze wieczystej nadal widnieje Twój zmarły wujek, daleki kuzyn albo – co gorsza – osoba, od której kupiłeś dom „na gębę” w latach 90. I to ten formalny właściciel ma długi.
W mojej praktyce adwokackiej często widzę ten strach w oczach Klientów. To paraliżująca myśl: czy komornik zabierze mi dom za cudze długi?
Dzisiaj opowiem Ci, jak wygląda relacja zasiedzenie a egzekucja i co możemy zrobić, by zatrzymać tę machinę.
Komornik zajął dom, który zasiedziałem – co robić?
Przede wszystkim – oddychaj. Wiem, że łatwo mi mówić, siedząc w bezpiecznym fotelu w kancelarii, ale panika jest Twoim najgorszym doradcą. Najważniejsza wiadomość jest taka: masz narzędzia, by się bronić.
Wielu moich Klientów myśli, że jeśli mieszkają gdzieś od 30 lat, to sprawa jest oczywista i komornik „powinien to wiedzieć”. Niestety, komornik to urzędnik. On patrzy w papiery. Jeśli w Księdze Wieczystej jako właściciel wpisany jest dłużnik (np. Twój krewny), to komornik ma obowiązek zająć tę nieruchomość.
Dla niego Ty jesteś niewidzialny. Na razie.
Musisz wiedzieć, że sam fakt, iż spełniasz warunki do zasiedzenia, nie działa z automatu. To nie jest magiczne zaklęcie, które od razu odgoni komornika spod bramy. Musisz podjąć konkretne kroki prawne, i to szybko.
Często słyszę w słuchawce: „Mecenasie, ale ja nie wiedziałem, że muszę to uregulować, żyliśmy tu spokojnie tyle lat”. Rozumiem to. Życie toczy się swoim rytmem, a sądy omija się szerokim łukiem. Ale teraz, gdy pojawiło się widmo licytacji, musimy ten spokój odzyskać na sali sądowej.
Wniosek o zasiedzenie jako sposób obrony osoby trzeciej
Tutaj wchodzimy w sedno problemu. Aby uratować dom, musisz udowodnić, że to Ty jesteś właścicielem, a nie dłużnik, którego ściga komornik. Jak to zrobić?
Poprzez wniosek o zasiedzenie.
Opowiem Ci historię pana Marka (imię zmienione), który trafił do mnie w zeszłym roku. Pan Marek mieszkał w domu po rodzicach od 1988 roku. Nigdy nie przeprowadzili postępowania spadkowego, a w księdze wieczystej figurował jeszcze jego dziadek. Okazało się, że jeden ze spadkobierców dziadka narobił gigantycznych długów. Komornik zajął dom pana Marka, by spłacić długi kuzyna, który nigdy w tym domu nawet nie nocował.
Pan Marek był załamany. Był pewien, że straci dorobek życia.
Co zrobiliśmy? Musieliśmy zadziałać dwutorowo. To bardzo ważne, bo wielu ludzi popełnia tutaj błąd, składając tylko jeden wniosek.
Po pierwsze: złożyliśmy wniosek o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości. Chcieliśmy, aby sąd potwierdził, że Pan Marek stał się właścicielem już lata temu (np. w 2018 roku), zanim komornik w ogóle zapukał do drzwi.
Po drugie: wytoczyliśmy tzw. powództwo przeciwegzekucyjne zasiedzenie (a dokładniej powództwo o zwolnienie zajętego przedmiotu od egzekucji). Dlaczego? Bo sam wniosek o zasiedzenie toczy się w innym wydziale sądu i może trwać miesiącami. A komornik działa tu i teraz.
Jako osoba, która zasiedziała nieruchomość, jesteś w świetle prawa „osobą trzecią”, której prawa zostały naruszone przez egzekucję. Masz prawo krzyknąć: „Hej, to nie jest majątek dłużnika! To jest moje!”.
Zawieszenie postępowania egzekucyjnego na czas sprawy o zasiedzenie
To jest ten moment, w którym moi Klienci zazwyczaj oddychają z ulgą. Kiedy składamy pozew o zwolnienie nieruchomości od egzekucji, natychmiast wnioskujemy o zabezpieczenie powództwa.
Mówiąc prostym językiem: prosimy sąd, aby nakazał komornikowi: „Stop! Wstrzymaj się z licytacją, dopóki nie ustalimy, do kogo naprawdę należy ten dom”.
Skuteczne wstrzymanie licytacji przez zasiedzenie (a w zasadzie przez sprawę wywołaną zasiedzeniem) jest możliwe, ale wymaga mocnych dowodów. W sprawie pana Marka pokazaliśmy rachunki za prąd z ostatnich 30 lat, zdjęcia z remontów, zeznania sąsiadów. Sąd musiał zobaczyć, że nasze roszczenie jest „uprawdopodobnione” – czyli, że z dużym prawdopodobieństwem wygramy sprawę o własność.
Udało się. Sąd zawiesił egzekucję. Komornik musiał odłożyć swoje czynności na półkę. Pan Marek zyskał to, co najcenniejsze – czas i spokój, by sformalizować swoje prawa do domu.
Czy komornik może zlicytować nieruchomość w trakcie zasiedzenia?
Będę z Tobą szczery – tak, może. I to jest najgorszy scenariusz.
Jeśli tylko złożysz wniosek o zasiedzenie i będziesz czekać z założonymi rękami, komornik może prowadzić sprawę dalej. Prawo nie działa tu automatycznie. Komornik nie ma obowiązku sprawdzać, czy w innym sądzie toczy się jakaś sprawa o własność.
Dlatego tak kluczowa jest szybkość i wiedza, jakie pismo złożyć. Często widzę na sali sądowej ludzi, którzy próbowali działać na własną rękę. Pisali pisma do komornika z prośbą o litość, tłumaczyli swoją sytuację życiową. Niestety, komornika wiążą przepisy, a nie empatia.
Jeżeli dojdzie do licytacji i ktoś kupi Twój dom, zanim sąd orzeknie zasiedzenie, sytuacja staje się dramatycznie trudna. Owszem, prawo przewiduje pewne rozwiązania, ale odkręcenie sprzedaży licytacyjnej to droga przez mękę, której nikomu nie życzę.
Dlatego zasada jest prosta: zasiedzenie a egzekucja to wyścig z czasem. Jeśli Ty nie wystąpisz z inicjatywą, machina urzędnicza Cię zmiażdży.
Pamiętaj jednak, że nie jesteś w tym sam. Wiem, że brzmi to skomplikowanie – pozwy, wnioski, zabezpieczenia. Ale dla mnie to chleb powszedni. Pomogłem wielu osobom takim jak Ty wyprostować sprawy własnościowe i ocalić domy przed licytacją.
Jeśli czujesz, że grunt pali Ci się pod nogami, a sprawy zaszły za daleko – nie czekaj na kolejny list z sądu. Pozwól mi zająć się formalnościami, żebyś Ty mógł odzyskać spokój i pewność, że Twój dom naprawdę należy do Ciebie.
