„`html

Rewolucja 2024: Czy po zasiedzeniu trzeba zapłacić byłemu właścicielowi?

Wyobraź sobie taką sytuację. Właśnie otwierasz szampana. Po latach stresu, zbierania dowodów, przesłuchiwania świadków i nieprzespanych nocach, trzymasz w ręku postanowienie sądu. Wygrałeś. Sąd stwierdził zasiedzenie. Nieruchomość jest oficjalnie Twoja.

Czujesz, jak wielki ciężar spada Ci z serca. Myślisz: „Nareszcie koniec. Nikt mnie już stąd nie wyrzuci”.

Mija miesiąc, może dwa. Listonosz przynosi polecony. Otwierasz kopertę, spodziewając się jakichś formalności z urzędu, a tam… wezwanie do zapłaty. I to nie na byle jaką kwotę. Były właściciel, ten sam, który właśnie przegrał sprawę o własność, żąda od Ciebie kilkudziesięciu tysięcy złotych tytułem „wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości”.

Twoje pierwsze odczucie? Szok. Niedowierzanie. Złość.

„Przecież wygrałem sprawę! To jest moje! Jakim prawem on chce ode mnie pieniądze? Czy to w ogóle legalne?” – to słowa, które słyszę w mojej kancelarii coraz częściej.

Niestety, muszę Cię zmartwić. Od kwietnia 2024 roku sytuacja prawna osób, które zasiedziały nieruchomość, drastycznie się zmieniła. I nie jest to zmiana na lepsze.

Jako adwokat specjalizujący się w prawie nieruchomości, na co dzień widzę ten strach w oczach moich Klientów. Dlatego napisałem ten artykuł. Chcę Ci wytłumaczyć, co się stało, dlaczego wynagrodzenie za bezumowne korzystanie stało się nagle tak gorącym tematem i – co najważniejsze – jak możemy Cię przed tym obronić.

Uchwała SN z 3 kwietnia 2024 (III CZP 103/22) – trzęsienie ziemi

W prawie rzadko zdarzają się momenty, które wywracają wszystko do góry nogami. Ale 3 kwietnia 2024 roku to się właśnie stało. Sąd Najwyższy podjął uchwałę (sygn. akt III CZP 103/22), która dla wielu prawników i posiadaczy nieruchomości była jak zimny prysznic.

O co chodzi?

Przez lata dominował pogląd, że jeśli zasiedziałeś nieruchomość, to stałeś się jej właścicielem z mocą wsteczną. Skoro byłeś właścicielem „wstecz”, to nie musiałeś nikomu płacić za korzystanie z własnego gruntu. To było logiczne i dawało poczucie bezpieczeństwa.

Ale uchwała sn III CZP 103/22 zmieniła zasady gry.

Sąd Najwyższy uznał, że utrata własności przez dotychczasowego właściciela na skutek zasiedzenia nie powoduje wygaśnięcia jego roszczeń o zapłatę za korzystanie z rzeczy w okresie przed datą zasiedzenia.

Mówiąc po ludzku: Fakt, że dzisiaj jesteś właścicielem, nie wymazuje gumką faktu, że przez lata korzystałeś z cudzej ziemi bez płacenia. I za ten okres były właściciel może wyciągnąć rękę po pieniądze.

Były właściciel może żądać pieniędzy za 10 lat wstecz?

To jest moment, w którym moi Klienci zazwyczaj bledną. Pozwól, że opowiem Ci historię Pana Marka (imię zmienione), który trafił do mnie dwa tygodnie po ogłoszeniu tej nieszczęsnej uchwały.

Pan Marek zasiedział pas gruntu sąsiada, na którym stał jego garaż i część ogrodzenia. Sprawa była oczywista, sąsiad nawet specjalnie nie protestował w sądzie. Kiedy wyrok się uprawomocnił, sąsiad – zachęcony doniesieniami medialnymi o nowej uchwale – wysłał Panu Markowi pozew.

Żądał zapłaty za 10 lat wstecz. Kwota? Blisko 60 000 złotych. Dla Pana Marka, emeryta, to była kwota nie do przeskoczenia. „Panie Mecenasie, ja tę ziemię zasiedziałem, bo dbałem o nią jak o swoją. A teraz mam płacić czynsz jak za wynajem luksusowego apartamentu?” – pytał zrezygnowany.

Musisz wiedzieć, że roszczenia majątkowe przedawniają się co do zasady z upływem lat sześciu (dawniej dziesięciu). Jednak w sprawach o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie, często walczymy o każdą złotówkę i każdy miesiąc przedawnienia.

Jeśli byłeś posiadaczem w tak zwanej „złej wierze” (czyli wiedziałeś lub powinieneś wiedzieć, że działka nie jest Twoja w papierach), ryzyko zapłaty jest realne.

Zasiedzenie nie wygasza roszczeń o zapłatę (art. 224-225 KC)

Wiem, że to brzmi skomplikowanie, ale spróbuję to wyjaśnić najprościej jak się da. W prawie mamy coś takiego jak roszczenia uzupełniające a zasiedzenie.

Do niedawna te dwie instytucje się „gryzły”. Teraz Sąd Najwyższy uznał, że mogą istnieć obok siebie.

Działa to tak:

• Zasiedzenie: Daje Ci prawo własności na przyszłość (i formalnie wstecz, by uregulować stan prawny).
• Roszczenia uzupełniające (art. 224-225 KC): To rekompensata dla byłego właściciela za to, że przez lata nie mógł korzystać ze swojej własności, bo Ty tam byłeś.

Sąd Najwyższy w uchwale sn III CZP 103/22 stwierdził, że funkcja zasiedzenia (uporządkowanie papierów) nie kłóci się z funkcją wyrównawczą (zapłatą za korzystanie). Dla Ciebie oznacza to jedno: wygrana sprawa o własność nie zamyka automatycznie portfela.

Jak bronić się przed pozwem o zapłatę po wygranym zasiedzeniu?

Czy to oznacza, że jesteś na straconej pozycji? Absolutnie nie! To, że były właściciel może Cię pozwać, nie oznacza, że wygra, albo że dostanie tyle, ile chce.

W mojej praktyce, gdy bronimy Klientów przed takimi roszczeniami, sięgamy po kilka sprawdzonych metod:

1. Zarzut nadużycia prawa (art. 5 KC): Często argumentujemy, że żądanie zapłaty po kilkudziesięciu latach milczenia jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Skoro właściciel nie interesował się działką przez 30 lat, dlaczego teraz nagle chce na niej zarobić?
2. Weryfikacja stawek: Kwoty w pozwach są często wzięte z sufitu. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie może być karą. Powinno odpowiadać realnym stawkom rynkowym za np. dzierżawę podobnego kawałka ziemi. Często udaje nam się zbić te kwoty o połowę lub więcej, powołując biegłego.
3. Dobra wiara: Jeśli w momencie objęcia działki w posiadanie byłeś przekonany, że jest Twoja (dobra wiara), nie masz obowiązku płacić za korzystanie z niej, dopóki właściciel nie wytoczył powództwa o wydanie. To potężny oręż w walce.

Sprawa Pana Marka jest w toku. Walczymy. Nie poddajemy się, bo widzę, że roszczenie sąsiada jest podyktowane zwykłą chęcią zemsty, a nie realną stratą.

Jeśli otrzymałeś podobne pismo lub obawiasz się, że po sprawie o zasiedzenie czeka Cię kolejna batalia – nie panikuj. Sytuacja jest nowa dla wszystkich, także dla sędziów. To, czego teraz potrzebujesz, to spokój i chłodna analiza Twojej sytuacji.

Prawo nieruchomości potrafi być bezlitosne, ale z dobrym przewodnikiem można przejść przez to pole minowe bezpiecznie. W Kancelarii Klisz i Wspólnicy pomagamy domknąć takie sprawy od A do Z, żebyś w końcu mógł spać spokojnie, ciesząc się swoją własnością.

Chcesz sprawdzić, czy w Twoim przypadku grozi Ci zapłata? Skontaktuj się ze mną. Przeanalizujemy dokumenty i ustalimy plan działania.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

„`