Sąsiad chce zasiedzieć moją działkę – jak się bronić?
Siedzisz w kuchni, pijesz poranną kawę i nagle listonosz wręcza Ci żółtą kopertę z sądu. Otwierasz ją z drżącymi rękami, a tam wniosek sąsiada o zasiedzenie fragmentu Twojej działki.
Pierwsza myśl? Szok.
Druga? Złość.
„Jak to? Przecież to moja ziemia! Płacę za nią podatki, mam na to akt notarialny!”. Czujesz się oszukany. To normalne. W mojej praktyce adwokackiej widzę to niemal codziennie. Ludzie, którzy przez lata żyli w zgodzie z sąsiadami, nagle stają się wrogami, bo ktoś postanowił wykorzystać przepisy o zasiedzeniu przeciwko nim.
Wiem, że czujesz się teraz zagubiony. Boisz się, że stracisz ojcowiznę albo kawałek ogrodu, o który dbałeś latami. Ale musisz wiedzieć jedno: wniosek o zasiedzenie to nie wyrok. To dopiero początek walki, którą możemy wygrać.
Nazywam się Eryk Trybuliński i na co dzień pomagam ludziom takim jak Ty odzyskać spokój i obronić ich własność. Dziś pokażę Ci, jak wygląda skuteczna obrona przed zasiedzeniem i udowodnię, że prawo wcale nie musi stać po stronie tego, kto chce zabrać Twoją ziemię.
Sąsiad chce zasiedzieć moją działkę – jak się bronić?
Zasiedzenie to specyficzna instytucja. Wiele osób uważa ją za „kradzież w majestacie prawa”. I choć prawniczo ma to swoje uzasadnienie (porządkowanie stanu prawnego), to dla Ciebie, jako właściciela, jest to po prostu krzywdzące.
Jednak, aby sąsiad mógł skutecznie przejąć Twoją własność, musi spełnić szereg bardzo rygorystycznych warunków. I tu jest nasza szansa. Twoja rola – i moja, jako Twojego pełnomocnika – polega na tym, aby wykazać przed sądem, że te warunki nie zostały spełnione.
Nie wystarczy, że sąsiad „korzystał” z działki przez 30 lat. To mit. Musiał korzystać z niej „jak właściciel”. A to ogromna różnica. Jak zablokować zasiedzenie? Musimy uderzyć w najsłabsze punkty jego wniosku.
Otrzymałem wniosek o zasiedzenie z sądu – co robić?
Przede wszystkim – nie panikuj, ale też nie lekceważ pisma. Najgorsze, co możesz zrobić, to schować kopertę do szuflady z myślą „jakoś to będzie”. Nie będzie.
Masz określony termin (zazwyczaj 14 dni) na zajęcie stanowiska. To jest moment, w którym musimy przygotować pismo procesowe – jest to tak zwana odpowiedź na wniosek o zasiedzenie.
To w tym dokumencie musimy przedstawić naszą wersję historii. Pamiętam sprawę Pana Marka. Przyszedł do mnie przerażony, bo sąsiad twierdził, że od 30 lat uprawia pas ziemi przy płocie.
Pan Marek chciał napisać do sądu tylko jedno zdanie: „Nie zgadzam się, to moja ziemia”.
Musiałem mu wytłumaczyć: „Panie Marku, sąd wie, że to Pana ziemia w papierach. Ale sąd pyta, co się działo na gruncie”. W odpowiedzi musieliśmy szczegółowo opisać, że owszem, sąsiad tam sadził ziemniaki, ale robił to za wyraźną zgodą ojca Pana Marka. To zmieniło wszystko.
W odpowiedzi na wniosek musimy powołać dowody:
- świadków (starych sąsiadów, listonosza, sołtysa),
- zdjęcia lotnicze,
- stare umowy czy notatki,
- dowody opłacania podatków (choć to akurat argument pomocniczy).
Skuteczne linie obrony: Wykazanie zgody na korzystanie (użyczenie)
To jest absolutny „game changer” w sprawach o zasiedzenie. Aby doszło do zasiedzenia, posiadanie musi być samoistne. Oznacza to, że sąsiad musi czuć się jak właściciel i zachowywać się jak właściciel, niezależnie od Twojej woli.
Jeśli jednak udowodnimy, że sąsiad korzystał z gruntu, bo Ty lub Twoi przodkowie mu na to pozwoliliście, to zasiedzenie jest niemożliwe.
W prawie nazywamy to posiadaniem zależnym. To sytuacja podobna do użyczenia czy dzierżawy (nawet jeśli nie było papierowej umowy!).
Przykład z sali sądowej – historia Pani Janiny
Pani Janina miała ogromny problem. Jej sąsiad ogrodził sobie spory kawałek jej łąki i trzymał tam kury. Robił to od ponad 30 lat. Wydawało się, że sprawa jest przegrana. Sąsiad w sądzie był pewny swego.
Zaczęliśmy jednak drążyć. Pytałem Panią Janinę o każdy szczegół rozmów z przeszłości. I nagle przypomniała sobie: „Przecież w latach 90-tych on przyszedł do mojego męża z flaszką i pytał, czy może te kury tam puścić, bo mu lis dusi”.
To był klucz. Znaleźliśmy świadka tamtej rozmowy. Sąd oddalił wniosek sąsiada.
Dlaczego? Bo skoro pytał o zgodę, to znaczy, że uznawał władztwo męża Pani Janiny. Nie czuł się właścicielem, tylko użytkownikiem. Wiedział, że korzysta z cudzego dzięki grzeczności sąsiada. Taka grzeczność (prekarium) wyklucza zasiedzenie.
Przerwanie biegu zasiedzenia (Pozew o wydanie)
A co, jeśli sąsiad nie pytał o zgodę i faktycznie zachowuje się jak „pan na włościach”, ale nie minęło jeszcze 30 lat? Wtedy musimy działać błyskawicznie.
Sam sprzeciw słowny czy kłótnia przy płocie to za mało. Czas biegnie nieubłaganie. Aby zegar przestał tykać, musimy podjąć czynność przed sądem.
Najskuteczniejszą metodą jest pozew o wydanie nieruchomości (windykacyjny). W momencie, gdy wnosimy taki pozew do sądu, bieg zasiedzenia zostaje przerwany. Nawet jeśli sprawa w sądzie potrwa 5 lat, ten czas nie liczy się już sąsiadowi do zasiedzenia.
Wielu Klientów boi się pozywać sąsiadów. Rozumiem to. Chcesz mieć spokój. Ale czasem, żeby uzyskać ten spokój i jasność sytuacji na lata, trzeba wykonać ten jeden zdecydowany ruch.
Podważanie „samoistności” posiadania (np. płacenie czynszu)
Jak jeszcze możemy się bronić? Szukamy dowodów na to, że sąsiad w głębi duszy wiedział, że nie jest właścicielem i dawał temu wyraz.
Czy kiedykolwiek:
- proponował Ci odkupienie tego kawałka ziemi?
- płacił Ci symboliczny czynsz (nawet w plonach)?
- pytał, czy może wyciąć drzewo?
Jeśli odpowiedź na którekolwiek z tych pytań brzmi TAK – mamy potężny argument. Właściciel nie pyta innego właściciela o zgodę na wycięcie drzewa na swojej ziemi. Właściciel nie proponuje kupna czegoś, co uważa za swoje.
W mojej praktyce często analizujemy starą korespondencję, a nawet SMS-y. Czasem jedno zdanie: „Cześć, czy mogę postawić tam szopę?” wysłane 10 lat temu, potrafi uratować nieruchomość wartą miliony.
Twoja ziemia jest bezpieczna, jeśli podejmiesz działanie
Wiem, że czytając to, możesz czuć przytłoczenie ilością przepisów i pułapek. Sprawy o zasiedzenie są skomplikowane, pełne emocji i rodzinnych zaszłości. Ale pamiętaj: prawo chroni własność. Trzeba tylko umieć po nie sięgnąć.
Nie musisz być w tym sam. Jako adwokat, który zjadł zęby na prawie nieruchomości, mogę wziąć ten ciężar na siebie. Przeanalizuję Twoją sytuację, napiszę odpowiedź na wniosek i będę walczył o każdy metr Twojej ziemi na sali sądowej.
Jeśli chcesz załatwić sprawę spokojnie, uczciwie i – co najważniejsze – skutecznie, napisz do mnie. Domknijmy ten temat od A do Z, żebyś mógł wreszcie spać spokojnie.
