Doliczenie czasu posiadania poprzednika – jak przyspieszyć zasiedzenie?
Siedzisz nad starymi dokumentami, przeglądasz pożółkłe mapy i zastanawiasz się: „Czy to w ogóle ma sens?”. Często widzę ten moment w oczach moich Klientów. Przychodzą do mnie zmęczeni niepewnością. Mieszkają w domu od lat, uprawiają pole, dbają o ogrodzenie, ale w księgach wieczystych wciąż widnieje ktoś inny – często osoba, która nie żyje od dekad, albo daleki kuzyn, którego nikt nie widział na oczy.
Być może słyszałeś, że aby zasiedzieć nieruchomość w złej wierze (a tak jest najczęściej), musisz czekać aż 30 lat. Liczysz lata i serce Ci zamiera. Brakuje pięciu? Dziesięciu? A może dopiero co przejąłeś gospodarstwo po ojcu i myślisz, że licznik bije od zera?
Mam dla Ciebie dobrą wiadomość, która w mojej praktyce adwokackiej wielokrotnie zmieniała beznadziejną sytuację w wygraną sprawę. Nie musisz czekać od nowa. Prawo pozwala na pewien „trik”, a fachowo mówiąc – instytucję prawną, jaką jest doliczenie czasu posiadania. To jak sztafeta – przejmujesz pałeczkę i biegniesz dalej, mając na koncie dystans pokonany przez poprzednika.
W tym artykule, jako Eryk Trybuliński, adwokat, który na co dzień pomaga ludziom takim jak Ty prostować sprawy majątkowe, wyjaśnię Ci prosto i po ludzku, jak to działa.
Brakuje Ci lat do zasiedzenia? Dolicz czas rodziców lub sprzedawcy
Wyobraź sobie sytuację, z którą zgłosił się do mnie niedawno Pan Marek (imię zmienione). Pan Marek kupił działkę rekreacyjną pod Warszawą w 2010 roku. Kupił ją „na umowę spisaną na kolanie” od sąsiada, pana Józefa, bo tak było taniej i szybciej. Żadnego notariusza, żadnego wpisu do księgi.
Dziś Pan Marek chce uregulować sprawy, bo boi się, że dzieci prawowitych właścicieli (którzy w papierach wciąż figurują) upomną się o ziemię. Pan Marek posiada działkę tylko 14 lat. Do zasiedzenia w złej wierze brakuje mu jeszcze 16 lat. Długo. Za długo, by spać spokojnie.
Ale Pan Józef, od którego kupił działkę, użytkował ją jak właściciel od 1990 roku. Co to oznacza? Że doliczenie czasu posiadania zmienia zasady gry.
Gdyby Pan Marek musiał liczyć czas tylko dla siebie, w sądzie przegrałby z kretesem. Ale sumując swój czas (14 lat) i czas pana Józefa (20 lat), mamy razem 34 lata. Sprawa jest do wygrania. To właśnie jest magia, którą daje nam prawo, a konkretnie możliwość kontynuowania biegu zasiedzenia.
Często słyszę od Klientów: „Mecenasie, ale ja tu jestem dopiero chwilę”. To nie szkodzi. Ważne jest to, czy potrafimy wykazać ciągłość tej „sztafety” posiadania.
Przeniesienie posiadania podczas przekazania działki (Art. 176 KC)
Żeby jednak ta „magia” zadziałała, musimy spełnić konkretne warunki. Nie wystarczy powiedzieć w sądzie: „sąsiad tam był wcześniej”. Kluczem jest tu art 176 kc.
Ten przepis mówi wprost: jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Brzmi skomplikowanie? Już tłumaczę.
Chodzi o to, że musi nastąpić moment przekazania władztwa. To może być:
- Umowa sprzedaży (nawet ta nieważna, bez notariusza – bo ona nie przenosi własności, ale przenosi posiadanie!).
- Darowizna (również ta nieformalna, w rodzinie).
- Dziedziczenie (gdy przejmujesz majątek po zmarłym rodzicu).
Ważne jest jedno zastrzeżenie. Jeżeli Twój poprzednik (np. ten sąsiad, pan Józef) uzyskał posiadanie w złej wierze (czyli wiedział, że nie jest właścicielem, albo wszedł na działkę „na dziko”), to Ty możesz doliczyć jego czas tylko wtedy, gdy łącznie z Twoim czasem uzbiera się 30 lat. Jeżeli poprzednik był w dobrej wierze (był święcie przekonany, że to jego, miał np. błędny akt notarialny) – termin jest krótszy.
W praktyce, którą widzę na sali sądowej, niemal zawsze walczymy o te 30 lat. I wierz mi – dzięki opcji doliczania czasu poprzedników, te 30 lat mija szybciej, niż myślisz.
Czy dziedziczenie posiadania następuje automatycznie?
To jedno z najczęstszych pytań, jakie zadają mi Klienci w Kancelarii Klisz i Wspólnicy. „Mój tata zmarł, ja tu mieszkam, czy to się samo liczy?”.
Tutaj wchodzi w grę tzw. następstwo prawne zasiedzenie. W przypadku śmierci posiadacza (np. Twojego ojca), posiadanie przechodzi na spadkobierców. Ale uwaga – to nie jest automat w tym sensie, że „nic nie musisz robić”. Musisz przyjąć spadek i faktycznie objąć tę nieruchomość w posiadanie.
Często widzę taki problem: po śmierci ojca jest trójka dzieci. Dwoje wyjeżdża do miasta, jedno zostaje na gospodarstwie. Kto zasiaduje? Teoretycznie posiadanie przeszło na wszystkich, ale w praktyce tylko ten jeden, który został, wykonuje władztwo nad rzeczą (uprawia ziemię, płaci podatki). Wtedy to on – wykazując, że rodzeństwo się nie interesowało – może doliczyć czas ojca do swojego i zasiedzieć całość na siebie.
To są delikatne sprawy rodzinne. Wiem, że boisz się konfliktów. Moi Klienci często mówią: „Chcę to załatwić uczciwie, żeby nikt nie miał pretensji”. I właśnie rzetelne przeprowadzenie sprawy o zasiedzenie, z jasnym wykazaniem historii posiadania, pozwala często uniknąć przyszłych wojen o spadek. Sąd „klepie” stan faktyczny, a Ty masz czystą kartę.
Jak udowodnić, że poprzednik też był posiadaczem samoistnym?
To jest moment, w którym rola Twoja i moja, jako Twojego adwokata, jest kluczowa. Sąd nie uwierzy nam na słowo. Musimy udowodnić, że Twój poprzednik (ojciec, dziadek, sprzedawca bez aktu) zachowywał się jak właściciel. Że czuł się gospodarzem.
Jak to robimy? W mojej praktyce budujemy „historię” z puzzli:
- Opłacanie podatków: Stare kwity z gminy to skarb. Jeśli Twój ojciec płacił podatek od nieruchomości przez 20 lat, to jest potężny dowód.
- Świadkowie: Sąsiedzi, sołtys, listonosz. Ludzie, którzy pamiętają: „Tak, stary Kowalski tu gospodarzył, grodził, nikt inny tu nie przychodził”.
- Inwestycje: Kto budował stodołę? Kto wymieniał dach? Kto sadził drzewa? Faktury, zdjęcia z rodzinnych albumów (często proszę Klientów, by przynieśli prywatne zdjęcia z grilla w ogrodzie z lat 90-tych – to świetny dowód!).
- Umowy o media: Stare umowy na prąd czy wodę na nazwisko poprzednika.
Pamiętam sprawę Pani Janiny. Doliczaliśmy czas jej zmarłego męża. Sąd miał wątpliwości, czy mąż faktycznie czuł się właścicielem, czy tylko „pilnował” terenu. Przełomem okazały się wnioski, jakie składał w gminie o odrolnienie działki w latach 80-tych. Tylko właściciel (lub ktoś, kto się za niego uważa) robi takie rzeczy. Sędzia nie miał już wątpliwości. Doliczenie czasu posiadania zostało uznane, a Pani Janina wyszła z sądu jako prawowita właścicielka, ze łzami ulgi w oczach.
Wiem, że to brzmi jak dużo pracy. Ale nie musisz robić tego sam. Ty przynosisz mi „puzzle” – historię swojego życia i życia Twojej rodziny, a ja układam z nich obraz, który przekona sędziego.
Celem jest Twój spokój. Chodzi o to, byś mógł wreszcie powiedzieć: „To jest moje. Mam na to papier”. Bez strachu, że ktoś zapuka do drzwi i każe Ci się wynosić. Prawo nieruchomości bywa skomplikowane, ale od tego jestem ja, by przeprowadzić Cię przez ten gąszcz przepisów bezpiecznie.
Jeśli czujesz, że Twoja sytuacja jest zawiła, że brakuje Ci lat, albo nie wiesz, jak udowodnić posiadanie poprzednika – nie czekaj. Czasami jedna rozmowa wystarczy, by ułożyć plan działania i domknąć sprawę od A do Z. Zasiedzenie to często jedyna droga do wyprostowania spraw, które ciągną się pokoleniami.
