Odszkodowanie za bezumowne korzystanie
Siedzisz przy stole w kuchni, w ręku trzymasz pismo z sądu albo wezwanie od właściciela gruntu. Serce bije Ci szybciej. Czytasz kwoty, które przyprawiają o zawrót głowy. 50 tysięcy? 100 tysięcy złotych? Za to, że mieszkałeś w domu, który uważałeś za swój?
Wiem, co czujesz. Widzę ten strach w oczach moich Klientów niemal każdego dnia. To poczucie niesprawiedliwości miesza się z lękiem o finansową przyszłość rodziny. „Mecenasie, czy oni mogą mnie zlicytować? Czy ja zbankrutuję przez ten kawałek ziemi?” – to pytania, które słyszę najczęściej.
W prawie nieruchomości, którym zajmuję się od lat, sytuacja rzadko jest czarno-biała. Dziś chcę Cię uspokoić i wyjaśnić, jak wygląda kwestia pieniędzy, gdy sprawa o własność idzie nie po Twojej myśli. Jako adwokat w Kancelarii Klisz i Wspólnicy przeprowadziłem przez to setki osób. Przeprowadzę i Ciebie.
Przegrałem sprawę o zasiedzenie – czy zapłacę odszkodowanie?
To jest ten moment, którego wszyscy się boją. Składasz wniosek o zasiedzenie, bo chcesz uregulować papiery. Chcesz mieć wreszcie spokój. Ale sąd mówi: „Nie”. Oddala wniosek.
I nagle pojawia się widmo kolejnego procesu. Tym razem o pieniądze. O odszkodowanie za bezumowne korzystanie.
Musisz wiedzieć jedną rzecz: samo przegranie sprawy o zasiedzenie nie oznacza automatu do płacenia. To nie działa tak, że sędzia stuka młotkiem, oddala zasiedzenie i od razu drukuje wyrok nakazujący Ci zapłatę czynszu za ostatnią dekadę.
Jednak nie będę Cię oszukiwał – ryzyko istnieje. I trzeba się na nie przygotować. W mojej praktyce widzę, że właściciele (często „odnalezieni” po latach spadkobiercy) po wygranej sprawie o wydanie nieruchomości lub po oddaleniu Twojego zasiedzenia, nabierają wiatru w żagle. Czują krew. I wysyłają wezwanie do zapłaty.
Ryzyko wniosku: Co jeśli sąd oddali zasiedzenie?
Opowiem Ci historię Pana Marka (imię zmienione), który trafił do mnie z dokładnie takim problemem. Pan Marek uprawiał działkę rolną po dziadku przez 25 lat. Był pewien, że to jego ziemia. Niestety, w sądzie okazało się, że do zasiedzenia w złej wierze brakowało mu jeszcze 5 lat (wymagane jest 30 lat).
Sąd oddalił wniosek o zasiedzenie. Tydzień później Pan Marek dostał pismo od dalekiej kuzynki, która formalnie była właścicielką. Żądała 80 000 zł za „bezumowne korzystanie” z jej pola.
Pan Marek był załamany. „Panie Eryku, przecież ja o to dbałem, płaciłem podatki, a teraz mam jej płacić, jakbym wynajmował to pole?” – pytał z niedowierzaniem.
Wytłumaczyłem mu to, co teraz powiem Tobie: Przegrane zasiedzenie ustala tylko, że nie stałeś się właścicielem. Ale o tym, czy musisz płacić za korzystanie, decyduje coś innego – Twoja dobra lub zła wiara w momencie, gdy korzystałeś z działki.
Roszczenie właściciela o wynagrodzenie za 10 lat wstecz
Właściciel, który chce od Ciebie pieniędzy, zazwyczaj sięga po roszczenie właściciela o wynagrodzenie za 10 lat wstecz. Dlaczego akurat 10 lat? Bo taki jest standardowy termin przedawnienia dla tego typu roszczeń (choć ostatnie zmiany w prawie trochę tu namieszały, o czym powiem niżej).
Jak oni to liczą? Zazwyczaj biorą rzeczoznawcę, który sprawdza, ile kosztowałby wynajem takiej nieruchomości na wolnym rynku. Jeśli to mieszkanie w Warszawie – kwoty są ogromne. Jeśli kawałek łąki pod Radomiem – grosze.
Ale uwaga! Właściciel często żąda też czegoś, co prawnicy nazywają zwrot pożytków. Jeśli na przykład na działce są sady i sprzedawałeś jabłka, właściciel może chcieć pieniędzy z tych plonów. Brzmi groźnie, prawda? Ale spokojnie, mamy na to tarcze obronne.
Czy posiadacz w dobrej wierze płaci za korzystanie? (Art. 224 KC)
To jest Twój najważniejszy oręż. Artykuł 224 Kodeksu cywilnego. Nie musisz go znać na pamięć, od tego jestem ja. Ale musisz zrozumieć jego sens.
Zasada jest prosta: Jeśli byłeś posiadaczem w dobrej wierze, nie płacisz nic za czas, dopóki nie dowiedziałeś się o wytoczeniu powództwa o wydanie rzeczy.
Wróćmy do Pana Marka. Przez lata był przekonany, że pole jest jego (bo dziadek mu tak powiedział). Był w dobrej wierze. Kuzynka zażądała pieniędzy za 10 lat wstecz. W sądzie wykazaliśmy, że Pan Marek przez te wszystkie lata żył w błędnym, ale usprawiedliwionym przekonaniu, że jest właścicielem. Efekt? Sąd oddalił roszczenie o zapłatę za okres sprzed procesu.
Sytuacja zmienia się, gdy jesteś w złej wierze – czyli wiesz, że działka nie jest Twoja, a mimo to jej używasz (np. ogrodziłeś kawałek lasu sąsiada „na dziko”). Wtedy odszkodowanie za bezumowne korzystanie może być należne.
Jednak nawet przy przegranym zasiedzeniu (gdzie sąd często stwierdza złą wiarę, by wymusić termin 30 lat), w procesie o zapłatę możemy walczyć. Często udaje mi się wykazać, że stawki, których żąda właściciel, są wzięte z kosmosu i nie mają pokrycia w rzeczywistości 🙂
Przedawnienie roszczeń o bezumowne korzystanie
To kolejna deska ratunku. Właściciele często myślą, że mogą żądać pieniędzy za czasy „od Potopu Szwedzkiego”. Nie mogą.
Jeśli właściciel zwlekał z pozwem, część jego roszczeń przepada. W mojej praktyce często „ucinamy” żądania finansowe właśnie zarzutem przedawnienia.
- Dla roszczeń majątkowych termin wynosił zazwyczaj 10 lat (obecnie przepisy skracają ten termin do 6 lat w wielu przypadkach, liczonych na koniec roku kalendarzowego).
- Jeśli roszczenie jest związane z prowadzeniem działalności gospodarczej – to tylko 3 lata!
Widzisz więc, że nawet jeśli dostajesz pismo z żądaniem zapłaty 100 tysięcy złotych, realna kwota do zapłaty (o ile w ogóle jakaś będzie) może być drastycznie niższa.
Domknijmy Twoją sprawę od A do Z
Wiem, że jesteś zmęczony. Chcesz po prostu wiedzieć, na czym stoisz. Czy przegrane zasiedzenie zrujnuje Twój budżet? Czy zwrot pożytków to realne zagrożenie w Twoim przypadku?
Nie zostawiaj tego losowi. W sprawach o nieruchomości bierność to najgorsza strategia. Często jedno dobrze napisane pismo przedprocesowe potrafi ostudzić zapał drugiej strony i doprowadzić do ugody, która da Ci spokój ducha.
Jeśli potrzebujesz kogoś, kto spojrzy na Twoją sprawę nie jak na zbiór paragrafów, ale jak na życiowy problem do rozwiązania – jestem tutaj. Pomogę Ci przejść przez ten gąszcz przepisów i wywalczyć dla Ciebie poczucie bezpieczeństwa.
