Zasiedzenie służebności przesyłu
Wyobraź sobie taką sytuację. Wychodzisz rano na taras z kubkiem kawy. Patrzysz na swoją działkę, na której planujesz budowę wymarzonego domu dla dzieci. Ale Twój wzrok ląduje na starym, betonowym słupie energetycznym, który stoi tam „od zawsze”.
W końcu postanawiasz coś z tym zrobić. Piszesz do zakładu energetycznego, że chcesz usunięcia słupa albo zapłaty za to, że korzystają z Twojej ziemi. Jesteś nastawiony pokojowo, chcesz się dogadać.
A oni? Odpisują chłodnym, prawniczym żargonem: „Odmawiamy zapłaty, ponieważ nastąpiło zasiedzenie służebności przesyłu”.
Czujesz złość? Bezsilność? To całkowicie normalne. W mojej praktyce spotykam się z tym niemal każdego tygodnia. Moi Klienci przychodzą do kancelarii z teczką dokumentów i pytaniem w oczach: „Panie Mecenasie, czy oni naprawdę mogą zabrać mi kawałek działki za darmo, tylko dlatego, że ten słup tam stoi?”.
Odpowiedź brzmi: to zależy. I o tym właśnie Ci dzisiaj opowiem. Bez cytowania paragrafów, których nikt nie rozumie, ale tak, jakbym tłumaczył to mojemu dobremu znajomemu przy kawie.
Zasiedzenie służebności przesyłu – rury, słupy i kable na działce
Zacznijmy od tego, co to w ogóle jest ta cała służebność. Mówiąc najprościej: to prawo firmy przesyłowej (energetycznej, gazowej, wodociągowej) do korzystania z Twojej działki w określonym celu.
Muszą mieć dostęp do swoich urządzeń, żeby je naprawiać, konserwować czy przesyłać nimi media. Normalnie powinni Ci za to płacić albo się z Tobą umówić notarialnie.
Ale zasiedzenie służebności przesyłu to taka „tylna furtka”. To sytuacja, w której firma korzystała z Twojego gruntu tak długo i w taki sposób, że prawo uznaje: „Ok, teraz mają do tego prawo za darmo i na zawsze”.
Nie zabierają Ci własności działki (ziemia jest dalej Twoja), ale zyskują „papier” na to, że słup czy rura mogą tam legalnie być. A Ty nie możesz już żądać ich usunięcia ani – co boli najbardziej – wynagrodzenia za przyszłość.
Brzmi groźnie, prawda? Ale spokojnie. Diabeł tkwi w szczegółach, a ja jestem tu po to, żeby Ci te szczegóły pokazać.
Kiedy firma energetyczna nabywa służebność przez zasiedzenie?
Przedsiębiorstwa przesyłowe uwielbiają straszyć zasiedzeniem. Często robią to „z automatu”, licząc na to, że właściciel działki się wystraszy i odpuści. Nie daj się na to złapać.
Żeby doszło do zasiedzenia, muszą zostać spełnione łącznie konkretne warunki. Czas jest tu kluczowy. W Polsce mamy dwa terminy:
- 20 lat – jeśli firma działała w tak zwanej „dobrej wierze” (bardzo rzadki przypadek, w sądach prawie niespotykany w tych sprawach).
- 30 lat – jeśli działała w „złej wierze” (czyli wiedzieli, że nie mają papierów do Twojej ziemi, ale i tak postawili słup).
Większość spraw o zasiedzenie służebności przesyłu, które prowadzę, rozbija się o te 30 lat. Ale uwaga! To nie jest takie proste liczenie „od dzisiaj 30 lat wstecz”.
Musisz wiedzieć, że po drodze w Polsce zmienił się ustrój. Przed 1989 rokiem wszystko było państwowe. Często kluczem do wygrania sprawy jest sprawdzenie, czy firma potrafi udowodnić, że przejęła prawa po tych starych, państwowych molochach. I tu często zaczynają się ich schody.
Widoczne i trwałe urządzenie – kluczowy warunek
To jest mój ulubiony moment w sądzie. Przepis mówi jasno: zasiedzenie służebności jest możliwe tylko wtedy, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.
Co to znaczy dla Ciebie? Widoczne i trwałe urządzenie to coś, co fizycznie widzisz na swojej działce i co ostrzega Cię: „Hej, tu jest infrastruktura!”.
Jeśli masz na działce wielki słup wysokiego napięcia – sprawa jest jasna. Jest widoczny.
Ale co w przypadku rury kanalizacyjnej zakopanej dwa metry pod ziemią? Albo kabla, o którym dowiedziałeś się dopiero, jak koparka wbiła łopatę?
Opowiem Ci historię z mojej kancelarii (zmieniłem imię Klienta). Pan Marek chciał wybudować garaż. Wiedział, że gdzieś idzie rura wodociągowa, ale na mapach była zaznaczona błędnie. W rzeczywistości szła przez środek planowanego wjazdu.
Wodociągi krzyknęły: „Zasiedzenie!”. A my na to: „Zaraz, zaraz. A gdzie tu jest widoczne urządzenie?”.
Sąd Najwyższy i orzecznictwo są tu po naszej stronie: jeśli rura jest pod ziemią i na powierzchni nie ma żadnej studzienki, wywietrznika ani oznaczenia, to przedsiębiorstwo nie może zasiedzieć służebności. Dlaczego? Bo właściciel działki nie mógł „widzieć” i wiedzieć, że ktoś korzysta z jego gruntu. Nie można zasiedzieć czegoś „po kryjomu”.
Dzięki temu argumentowi Pan Marek nie tylko zablokował zasiedzenie, ale wywalczył przesunięcie rury na koszt przedsiębiorstwa. To była ogromna ulga i satysfakcja.
Czy należy się odszkodowanie za zasiedzenie służebności?
To jedno z najtrudniejszych pytań, jakie zadają mi Klienci. Muszę być z Tobą szczery – nie będę mydlił oczu.
Jeśli sąd stwierdzi, że do zasiedzenia już doszło (np. termin 30 lat minął w 2015 roku), to odszkodowanie za słupy energetyczne czy rury za ten okres oraz na przyszłość Ci się nie należy. Prawo traktuje to tak, jakby nabyli to prawo legalnie, za darmo.
Brzmi niesprawiedliwie? Tak, i ja się z tym zgadzam jako człowiek. Ale jako prawnik wiem, że to nie koniec świata. Często okazuje się, że do zasiedzenia wcale nie doszło, albo termin jeszcze nie upłynął. A wtedy gra toczy się o naprawdę duże pieniądze.
Wtedy możemy walczyć o:
- Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu (do 10 lat wstecz).
- Ustanowienie służebności przesyłu za odpłatnością na przyszłość (stała renta co rok!).
Jak bronić się przed wnioskiem zakładu energetycznego?
Kiedy dostajesz pismo z sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia, nie panikuj. To, że oni tak twierdzą, nie znaczy, że mają rację. Papier przyjmie wszystko, sala sądowa weryfikuje fakty.
W mojej praktyce obrona opiera się na kilku filarach. Szukam odpowiedzi na pytania:
- Czy urządzenie na pewno stoi w tym samym miejscu od 30 lat? (Często były modernizacje, przesunięcia – to przerywa bieg zasiedzenia!).
- Czy firma ma komplet dokumentów o przekształceniach własnościowych od lat 70-tych? (Często mają w nich bałagan).
- Czy w międzyczasie nie było jakichś rozmów, pism, które przerwały bieg przedawnienia?
Pamiętaj, ciężar dowodu spoczywa na gigancie energetycznym. Ty jesteś u siebie.
Często widzę, jak Klienci boją się „walki z Goliatem”. Myślą, że nie mają szans. A potem okazuje się, że „Goliat” ma dziurawe dokumenty i nie potrafi udowodnić, kiedy dokładnie postawił ten słup. Wtedy odzyskujesz kontrolę nad sytuacją.
Wiem, że te sprawy wydają się skomplikowane. Możesz czuć się przytłoczony historią, datami i mapami. Ale nie musisz być w tym sam. Często wystarczy jedna wnikliwa analiza dokumentów, żeby znaleźć ten jeden szczegół, który przewróci strategię firmy przesyłowej i pozwoli Ci odetchnąć z ulgą.
Jeśli czujesz, że potrzebujesz kogoś, kto spojrzy na Twoją sprawę „ludzkim okiem”, a potem z żelazną logiką powalczy o Twój interes – jestem do Twojej dyspozycji. Razem możemy domknąć tę sprawę od A do Z, żebyś mógł w końcu spokojnie pić poranną kawę na swoim tarasie.
