„`html

Zasiedzenie nieruchomości rolnej

Wyobraź sobie taką sytuację: od lat zajmujesz się kawałkiem ziemi. To może być pole po dziadku, łąka, którą kosisz, odkąd pamiętasz, albo sad, w którym Twoje dzieci zrywają jabłka. Traktujesz to miejsce jak swoje. Płacisz podatki, dbasz o ogrodzenie, sąsiedzi wiedzą, że to „Twoje”.

Ale w tyle głowy masz ten cichy, dręczący głos: „Przecież nie mam papierów”. A co gorsza – nie jesteś rolnikiem. Mieszkasz w mieście, pracujesz w biurze albo prowadzisz sklep. Słyszałeś o KOWR (Krajowym Ośrodku Wsparcia Rolnictwa) i o tym, że państwo chce kontrolować każdą piędź ziemi rolnej.

Czy to oznacza, że Twoja praca i przywiązanie pójdą na marne? Czy zasiedzenie nieruchomości rolnej przez „miastowego” jest w ogóle możliwe?

W mojej praktyce adwokackiej często widzę ten strach w oczach Klientów. Przychodzą do mnie zmęczeni niepewnością, bojąc się, że stracą ojcowiznę lub działkę, w którą włożyli serce. Dzisiaj chcę Cię uspokoić i poprowadzić przez ten gąszcz przepisów. Pokażę Ci, że prawo nie musi być Twoim wrogiem.

Zasiedzenie działki rolnej przez nierolnika – przepisy KOWR

Zacznijmy od konkretów, bez zbędnego prawniczego żargonu. Jeszcze kilka lat temu sytuacja była, delikatnie mówiąc, skomplikowana. Przepisy mocno chroniły ziemię rolną przed obrotem, co rykoszetem uderzało w osoby chcące uregulować sprawy własnościowe przez zasiedzenie.

Moi Klienci często pytają: „Panie Mecenasie, czy ja w ogóle mam szansę, skoro nie mam wykształcenia rolniczego?”.

Odpowiedź brzmi: Tak, masz szansę. I to dużą.

Musisz wiedzieć, że kluczowe zmiany w orzecznictwie i prawie otworzyły furtkę dla osób takich jak Ty. Sąd Najwyższy (uchwała III CZP 6/19) stanął po stronie obywateli. Stwierdzono, że przepisy ograniczające obrót ziemią nie mogą blokować pierwotnego sposobu nabycia własności, jakim jest zasiedzenie. To była rewolucja, która dała wielu moim Klientom poczucie bezpieczeństwa.

Czy mieszczuch może zasiedzieć pole uprawne? Zmiany w prawie

Często słyszę na sali sądowej (lub w zaciszu kancelarii) pytanie: czy nierolnik może zasiedzieć ziemię?

Wyobraź sobie historię pana Marka. Pan Marek jest informatykiem z Warszawy. Typowy „mieszczuch”. Ale każdą wolną chwilę spędzał na 2-hektarowej działce pod Grójcem, którą jego rodzina uprawiała „nieformalnie” od lat 80-tych. Kiedy rodzice zmarli, Pan Marek dalej kosił trawę, sadził drzewka, a nawet dzierżawił kawałek sąsiadowi pod uprawę zboża.

Marek bał się złożyć wniosek do sądu. „Mecenasie, wyśmieją mnie. Przecież ja nie odróżniam żyta od pszenicy, a KOWR tylko czeka, żeby położyć na tym rękę” – mówił.

Wyprowadziłem go z błędu. Wytłumaczyłem mu, że dla sądu najważniejsze są dwie przesłanki (zgodnie z Kodeksem cywilnym, a nie ustawami rolnymi):

1. Posiadanie samoistne – czyli zachowywanie się jak właściciel (płacenie podatków, dbanie o teren, decydowanie o nim).
2. Upływ czasu – zazwyczaj 30 lat (jeśli weszliśmy w posiadanie w złej wierze, czyli wiedząc, że nie mamy aktu notarialnego).

Pan Marek spełniał te warunki. To, że na co dzień siedzi przed komputerem w Warszawie, nie miało znaczenia dla faktu, że od 30 lat władał tą ziemią jak gospodarz. Sprawę wygraliśmy. Marek odzyskał spokój ducha i uregulowane papiery.

Zasiedzenie a ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR)

Tutaj dochodzimy do tematu, który spędza sen z powiek wielu osobom: relacja na linii KOWR a zasiedzenie. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR) to ten akt prawny, który wprowadził tyle zamieszania i lęku.

Zasada jest prosta: UKUR reguluje głównie sprzedaż ziemi (obrót umowny). Zasiedzenie to coś innego – to nabycie z mocy prawa na skutek upływu czasu. Prawo po prostu sankcjonuje stan faktyczny, który trwa od lat.

Czy KOWR może zablokować zasiedzenie?

Wiele osób boi się, że w trakcie sprawy sądowej wstanie urzędnik z KOWR i powie: „Veto! Ta ziemia jest potrzebna na cele rolne, a ten Pan nie jest rolnikiem”.

Uspokajam Cię: KOWR nie jest stroną w sprawach o zasiedzenie w takim sensie, że może zablokować nabycie własności, jeśli spełniasz przesłanki z Kodeksu cywilnego. Owszem, sądy mają obowiązek informować odpowiednie organy o toczących się postępowaniach, ale orzecznictwo jest tutaj jasne – ograniczenia w obrocie ziemią rolną nie dotyczą zasiedzenia.

To oznacza, że KOWR nie ma prawa pierwokupu ani nie może zablokować wydania postanowienia o zasiedzeniu tylko dlatego, że nie jesteś rolnikiem indywidualnym. To Twój wielki atut w walce o własność.

Maksymalna powierzchnia zasiedzenia dla nierolnika

„No dobrze, ale czy mogę zasiedzieć 5 hektarów? Albo 10?”. To kolejne ważne pytanie.

W przypadku zakupu ziemi przez nierolnika istnieją limity (obecnie do 1 ha można kupić stosunkowo łatwo). Ale przy zasiedzeniu sytuacja wygląda korzystniej. Skoro Sąd Najwyższy uznał, że przepisy UKUR nie blokują zasiedzenia, to teoretycznie nie obowiązują Cię limity powierzchniowe narzucone przez ustawę rolną przy nabywaniu w ten sposób.

Oczywiście, każda sprawa jest inna. Jeśli próbowałbyś zasiedzieć 100-hektarowe gospodarstwo, sąd będzie badał sprawę bardzo wnikliwie pod kątem tego, czy faktycznie byłeś jego samoistnym posiadaczem (trudno „przypadkiem” władać 100 hektarami). Jednak przy typowych działkach, polach czy siedliskach, które moi Klienci chcą przepisać na siebie, wielkość działki rzadko stanowi przeszkodę.

Pamiętaj, w sądzie liczy się Twoja historia. To, że dbałeś o tę ziemię, że sąsiedzi widzieli w Tobie gospodarza. Sąd szuka prawdy materialnej, a nie biurokratycznych haczyków, żeby Cię zablokować.

Jeśli czujesz, że Twoja sytuacja jest skomplikowana, że „papiery się nie zgadzają” i boisz się konfrontacji z machiną urzędniczą – nie zostawaj z tym sam. Zasiedzenie to najlepszy sposób, by raz na zawsze zamknąć temat i powiedzieć: „To jest moje, legalnie i oficjalnie”.

Pomagam moim Klientom przejść przez ten proces bez stresu, biorąc na siebie ciężar formalności. Jeśli chcesz wreszcie spać spokojnie i uregulować sprawy rodzinne od A do Z, jestem tu, by Ci pomóc.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

„`