Właściciel zniknął? Kurator dla nieznanego z miejsca pobytu w sprawie o zasiedzenie
Wyobraź sobie taką sytuację. Mieszkasz w domu od lat. Dbasz o ogród, wymieniłeś dach, Twoje dzieci bawiły się na tym podwórku. Dla sąsiadów to Ty jesteś gospodarzem. Ale w papierach? W papierach widnieje nazwisko kogoś, kogo nikt nie widział od dziesięcioleci.
Może to daleki krewny, który wyjechał do USA w latach 70. i słuch po nim zaginął. Może to ktoś obcy, kto porzucił ziemię jeszcze przed Twoim urodzeniem.
Budzisz się rano z tą męczącą myślą: „Co będzie, jeśli…”. Chcesz w końcu wyprostować sprawy własnościowe, żeby spać spokojnie. Myślisz o sprawie o zasiedzenie. I tu pojawia się mur.
Pojawia się strach: „Jak mam złożyć wniosek do sądu, skoro nie mam adresu właściciela?”.
W mojej praktyce widzę to bardzo często. Klienci przychodzą do kancelarii zrezygnowani. Są przekonani, że brak adresu to koniec drogi. Że bez tego sąd odrzuci ich sprawę na starcie.
Chcę Cię dziś uspokoić. To nie jest koniec. Prawo przewidziało takie sytuacje.
W tym artykule, jako adwokat zajmujący się na co dzień nieruchomościami, przeprowadzę Cię przez ten proces. Pokażę Ci, jak wygląda zasiedzenie gdy nie ma właściciela, kim jest tajemniczy kurator i dlaczego może on być Twoim sprzymierzeńcem w drodze do prawnego uregulowania własności.
Jak przeprowadzić zasiedzenie, gdy właściciel wyjechał za granicę 50 lat temu?
Zacznijmy od historii z życia wziętej. Jakiś czas temu trafiła do mnie Pani Halina. Kobieta niezwykle ciepła, ale widać było, że sprawa kosztuje ją mnóstwo nerwów.
Pani Halina mieszkała w domu pod Krakowem, który „odziedziczyła” w cudzysłowie po rodzicach. Rodzice z kolei po prostu tam weszli po wojnie. W księdze wieczystej figurował Pan Jan. Problem w tym, że Pan Jan, według rodzinnych legend, wyjechał „za chlebem” do Chicago w 1975 roku.
Pani Halina chciała przepisać dom na córkę. Notariusz rozłożył ręce: „Nie jest Pani właścicielką”. Pani Halina bała się sądu. Mówiła mi: „Panie Mecenasie, ja nie chcę wojny. Ja nawet nie wiem, czy ten Pan Jan żyje. Jak ja mam go pozwać? Sąd mnie wyśmieje, że szukam ducha”.
To jest klasyczny przykład sytuacji, w której ludzie rezygnują, bo nie wiedzą od czego zacząć.
Musisz wiedzieć jedną rzecz: Sąd nie wymaga od Ciebie rzeczy niemożliwych. Sąd wymaga jednak, abyś dochował należytej staranności.
Jeśli właściciel zniknął, Twoim pierwszym krokiem nie jest od razu wniosek o kuratora, ale rzetelna próba ustalenia, co się z tym człowiekiem dzieje. W przypadku Pani Haliny zaczęliśmy od sprawdzenia podstawowych baz danych i rejestrów PESEL (MSWiA) czy Centrum Personalizacji Dokumentów.
Często okazuje się, że poszukiwanie spadkobierców lub samego właściciela na własną rękę jest trudne. Jeśli te poszukiwania kończą się ścianą – otrzymujemy informację, że taka osoba nie figuruje w rejestrach lub nie żyje, ale nie przeprowadzono postępowania spadkowego – wtedy otwierają się drzwi do kolejnego etapu.
To właśnie ten moment, w którym „duch” przestaje blokować Twoje życie. Jeśli wykażemy przed sądem, że zrobiliśmy wszystko, co w naszej mocy, by znaleźć tego człowieka, a mimo to jego miejsce pobytu jest nieznane – sąd pozwoli na procedowanie sprawy.
Kluczem jest tu instytucja, która nazywa się: kurator dla nieznanego z miejsca pobytu.
Ustanowienie kuratora dla nieznanego z miejsca pobytu
Brzmi to bardzo formalnie i groźnie, prawda? Wyjaśnię Ci to po ludzku.
W polskim prawie procesowym (cywilnym) obowiązuje zasada, że druga strona musi mieć szansę się bronić. Sąd nie może wydać wyroku „za plecami” właściciela, nawet jeśli ten właściciel nie interesuje się działką od 50 lat. To byłoby niesprawiedliwe i podważałoby pewność prawa.
Co więc robi sąd, gdy właściciela nie ma, a Ty chcesz zasiedzieć nieruchomość?
Sąd powołuje dla niego zastępcę. To właśnie jest kurator. Jego zadaniem jest chronić interesy osoby nieobecnej. Działa on w imieniu tego zaginionego Pana Jana z Chicago. Odbiera pisma sądowe, stawia się na rozprawach i dba o to, by proces przebiegł zgodnie z procedurami.
Dzięki temu sprawa może toczyć się legalnie, mimo że na sali sądowej fizycznie nie ma właściciela z księgi wieczystej. Dla Ciebie to ogromna ulga. Sprawa rusza z miejsca.
W mojej praktyce często piszę wnioski o ustanowienie takiego kuratora. Ważne jest, aby we wniosku o zasiedzenie od razu uprawdopodobnić, że miejsce pobytu uczestnika (właściciela) nie jest znane.
Pamiętaj, kurator dla nieznanego z miejsca pobytu to nie jest Twój wróg. To niezbędny element układanki, który pozwala „domknąć sprawę od A do Z”. Bez niego sędzia miałby związane ręce.
Koszt kuratora i ogłoszeń w prasie
Klienci często pytają mnie wprost: „Panie Eryku, ale ile to będzie kosztować? Czy mnie na to stać?”. Rozumiem te obawy. Nikt nie lubi ukrytych kosztów.
Musisz przygotować się na pewne wydatki, ale nie są one zaporowe w skali wartości nieruchomości, którą zyskujesz.
Po pierwsze, wynagrodzenie kuratora. Zazwyczaj sąd żąda wpłacenia zaliczki na poczet tego wynagrodzenia. Kuratorem najczęściej zostaje adwokat lub radca prawny (profesjonalista), rzadziej pracownik sądu. Koszty te są ustalane według stawek urzędowych. W sprawach o zasiedzenie mówimy tu zazwyczaj o kwotach rzędu kilkuset do kilku tysięcy złotych (często jest to stawka minimalna powiększona o VAT, zależna od wartości przedmiotu sporu, ale w sprawach o kuratelę sądy bywają elastyczne).
To Ty, jako wnioskodawca, musisz te koszty tymczasowo pokryć – bo to Tobie zależy na uregulowaniu sprawy.
Po drugie, ogłoszenia w prasie. Jeśli sąd uzna, że nie ma pewności, czy właściciel żyje, albo gdy krąg spadkobierców jest nieznany, może zarządzić ogłoszenie w poczytnym dzienniku lub w Monitorze Sądowym i Gospodarczym. To koszt rzędu kilkuset złotych.
Celem tych ogłoszeń jest ostatnia próba dotarcia do zainteresowanych. Brzmi to archaicznie, ale wciąż jest wymagane przez prawo, aby nikt w przyszłości nie zarzucił Ci, że przejąłeś ziemię po cichu.
Czy kurator może zablokować zasiedzenie?
To chyba największa obawa moich Klientów. „A co, jak ten kurator się uprze i nie pozwoli mi wygrać?”.
Uspokajam. Kurator ma dbać o to, by proces był rzetelny. Jego rolą nie jest walka z Tobą „na noże” za wszelką cenę, jeśli fakty są oczywiste.
Jeśli Twoje zasiedzenie gdy nie ma właściciela jest dobrze udokumentowane – masz świadków, zdjęcia, płacisz podatki, dbasz o teren od 30 lat – to kurator nie zaczaruje rzeczywistości. Nie wymyśli dowodów, których nie ma.
W sprawie Pani Haliny, kurator (młody radca prawny) na rozprawie po prostu potwierdził, że nie udało mu się skontaktować z Panem Janem, i pozostawił decyzję sądowi, zwracając uwagę na konieczność dokładnego przesłuchania świadków.
Dla sądu obecność kuratora to „bezpiecznik”. Dzięki niemu sędzia wie, że wyrok będzie stabilny i nikt go nie podważy za rok czy dwa.
Dlatego nie bój się tego rozwiązania. To narzędzie, które pozwala wyjść z prawnego zawieszenia.
Często widzę ulgę na twarzach moich Klientów, gdy sędzia uderza młotkiem i ogłasza postanowienie o zasiedzeniu. Nagle ten „duch” z przeszłości przestaje straszyć. Dom staje się naprawdę ich – nie tylko w sercu, ale i w papierach.
Możesz wtedy spokojnie planować remont, sprzedaż czy przepisanie majątku na dzieci. Zyskujesz to, na czym Ci najbardziej zależało: święty spokój i bezpieczeństwo.
Wiem, że te procedury wydają się skomplikowane. Nie wiesz od czego zacząć? To naturalne. Nie musisz być ekspertem od prawa, żeby skutecznie zadbać o swoje interesy. Wystarczy, że masz obok siebie kogoś, kto przeprowadzi Cię przez ten gąszcz przepisów.
Jeśli czujesz, że Twoja sytuacja przypomina historię Pani Haliny i chcesz w końcu uregulować sprawy własnościowe – jestem tu, by Ci pomóc.
