Dzień dobry,
Dzisiaj porozmawiamy o tym co jest głównym tematem bloga czyli o zasiedzeniu nieruchomości. Wyjaśnię Ci czym jest nieruchomość. Zdziwiłbyś się różni się pojęcie nieruchomości w języku prawnym od rozumienia potocznego. Potem przejdziemy do przesłanek zasiedzenia nieruchomości.
Co to jest nieruchomość?
Gdy myślimy o nieruchomości to w pierwszej kolejności widzimy dom albo mieszkanie. Następnie dopiero przychodzi nam do głowy jakaś działka, grunt, pole. Można powiedzieć, że właśnie taka jest definicja nieruchomości w języku potocznym. W języku prawnym jest jednak trochę inaczej. Definicję nieruchomości znajdziemy w Kodeksie Cywilnym.
Art. 46 § 1 K.C.:Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Z definicji tej co do zasady wynika, że nieruchomościami są grunty. Budynki lub części budynków (lokale) są nieruchomościami tylko wtedy, gdy stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. No dobrze, ale w takim razie jeżeli nie są nieruchomościami to czym innym?
Budynki oraz części budynków są częściami składowymi gruntu.
Wyraża to znaną od wieków zasadę „superficio solo cedit” czyli to co na gruncie należy do gruntu.
Spójrz na dwa inne przepisy:
Art. 47 K.C.§ 1 Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.§ 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.
Art. 48 K.C.Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Przechodząc do konkretów. Mieszkanie może być odrębną nieruchomością. Trzeba ustanowić odrębną własność lokalu. Zanim to się stanie mieszkanie, tak jak i cały budynek, są częścią składową gruntu. Nieruchomością jest sam grunt.
Dom jednorodzinny jest zawsze związany z gruntem. To grunt jest nieruchomością. Dom jednorodzinny może być odrębnym od gruntu przedmiotem własności w zasadzie w jednej sytuacji – gdy został wniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Grunt ma jednego właściciela, budynek drugiego.
Ale jest haczyk: prawo własności jest tu związane z prawem użytkowania wieczystego. Oznacza to, że użytkownikiem wieczystym gruntu i właścicielem budynku musi być ta sama osoba. Tracisz użytkowanie wieczyste (bo np: wygasło) to tracisz własność budynku, który na powrót staje się częścią składową gruntu. Umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste powinna zawierać postanowienia o tym co możesz na gruncie wznieść oraz jak rozliczyć wartość budynków po wygaśnięciu umowy.
Zasiedzenie nieruchomości
Skoro już wiesz czym jest nieruchomość to przejdźmy do możliwości zasiedzenia nieruchomości. Spełnione muszą być dwie przesłanki. Musisz być po pierwsze posiadaczem samoistnym nieruchomości. O tym kto jest posiadasz samoistny i jak ustalić, że posiadanie ma taki charakter pisałem tutaj. Druga przesłanka to odpowiednio długi upływ czasu.
O wszystkich innych szczegółach opowiem Ci w kolejnych wpisach. Opowiem Ci także o tym czego nie można zasiedzieć.
Zerknij jeszcze na szybkie podsumowanie:
Zasiedzenie nieruchomości:
- Posiadanie samoistne nieruchomości
- Ciągłość posiadania
- Okres 20 lat jeżeli uzyskanie posiadania było w dobrej wierze
- Okres 30 lat jeżeli uzyskanie posiadania było w złej wierze
- Brak przerwania biegu zasiedzenia przez właściciela.
pozdrawiam
adwokat Eryk Trybuliński
Kancelaria Klisz i Wspólnicy Wrocław
Jeżeli zainteresował Cię artykuł, kliknij „Lubię to” lub polub naszą stronę na facebooku (Facebook adwokat Wrocław). Dla Ciebie to tylko „kliknięcie”, a dla nas to dowód, że nasza praca jest przydatna, co daje nam motywację do dalszego pisania ?
