Ochrona małoletniego właściciela
W tym wpisie omówię kwestię ochrony małoletniego właściciela przed zasiedzeniem jego nieruchomości. Temat jest krótki ale ciekawy, jak sam zobaczysz wprowadzona regulacja może doprowadzić do niezwykłych okoliczności.
Kto to jest małoletni
Tytułem wstępu wypada dookreślić pojęcie małoletniego. Przepisy prawa nie zawierają definicji tego pojęcia. Można jednak powiedzieć, że małoletnim jest osoba, które nie ma ukończonych lat 18, ani która nie zawarła ważnego małżeństwa. Od momentu ukończenia lat 18 osoba nabywa pełnoletność. Małoletni uzyskuje pełnoletność także przez zawarcie małżeństwa.
Art. 10 k.c.
1. Pełnoletnim jest, kto ukończył lat osiemnaście.
2. Przez zawarcie małżeństwa małoletni uzyskuje pełnoletność. Nie traci jej w razie unieważnienia małżeństwa.
Zawieszenie biegu zasiedzenia
Ponieważ małoletni nie ma pełnej zdolności do czynności prawnych ani zdolności procesowej, ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie dla niego okresu ochronnego. Wprowadzana regulacja przez pewien czas chroni małoletniego przed zasiedzeniem nieruchomości, której jest on właścicielem. Ochrona polega na odsunięciu w czasie momentu nabycia własności przez zasiedzenie oraz wydłużenie czasu w jakim właściciel może podjąć obronę.
Art. 173 k.c.
Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.
Jak wynika z przepisu ustawodawca przewidział wstrzymanie zakończenia biegu zasiedzenia aż do upływu 2 lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela. Ochronie podlega każdy małoletni właściciel, nawet jeżeli jest pod opieką przedstawicieli ustawowych (rodziców).
Skutki regulacji
Zwróćmy uwagę na możliwe skutki regulacji. Po pierwsze, choć upłynie ustawowy termin zasiedzenia (20 lub 30 lat) to do zasiedzenia jeszcze nie dojdzie, a to do czasu upływu okresu ochronnego. Okres ochronny może w rzeczywistości trwać 1 dzień – jeżeli zasiedzenie biegłego przeciwko małoletniemu, a termin zasiedzenia upłynął w przeddzień jego 20 urodzin.
Ale! W skrajnym przypadku okres ochronny może trwać i 20 lat, jeżeli właścicielem nieruchomości stał się małoletni, który dopiero się urodził. Prawo własności nie jest zależne od wieku. Małoletni noworodek również może stać się właścicielem nieruchomości, w drodze czynności prawnej (np.: darowizna) albo z mocy prawa (otwarcie spadku). Przez cały ten czas można skutecznie przerwać bieg zasiedzenia i zniweczyć plany posiadacza na nabycie własności.
Zasiedzenie części nieruchomości.
Jest jeszcze jedna ciekawa kwestia do omówienia. Co jeśli małoletni jest tylko jednym ze współwłaścicieli nieruchomości.
W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 1969r. (sygn. akt III CZP 41/69) wskazano, że jeżeli w okresie terminu zasiedzenia nastąpiło zawieszenie biegu zasiedzenia z powodu małoletności jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, zawieszenie to nie wywiera skutku w stosunku do pozostałych pełnoletnich współwłaścicieli.
Powyższa uchwała jest akceptowana w orzecznictwie i literaturze i zachowała aktualność do dnia dzisiejszego. W postanowieniu z dnia 7 lipca 2011r. (sygn. akt II CSK 644/10) Sąd Najwyższy podkreślił, że jeżeli z powodu małoletniości jednego ze współwłaścicieli nieruchomości nastąpiło zawieszenie biegu terminu zasiedzenia, to nie wywiera ono skutku w stosunku do pozostałych pełnoletnich współwłaścicieli. To oznacza, że możliwe jest zasiedzenie udziału lub udziałów należących do pełnoletnich współwłaścicieli. Wobec małoletnich nastąpi to zgodnie z upływem okresu ochronnego.
Przepisy odnoszące się do małoletnich mają na celu jedynie ich ochronę. Ponieważ małoletni jest współwłaścicielem każdej niepodzielnej cząstki nieruchomości, nie byłoby możliwe zasiedzenie całej nieruchomości lub fizycznie wydzielonej części. Toteż brak jest przeszkód prawnych do zasiedzenia samego udziału pełnoletniego współwłaściciela, gdyż zasiedzenie takiego udziału nie pozbawia małoletniego prawa do przysługującego mu udziału we współwłasności. Zgodnie zatem z art. 173 KC terminy zasiedzenia poszczególnych udziałów będą różne, mimo że posiadacz samoistny włada całą nieruchomością.
W przypadku gdy małoletni jest współwłaścicielem nieruchomości to pozostali współwłaściciele nie są objęci ochroną. Posiadacz samoistny może wtedy zasiedzieć cześć nieruchomości należącą do pełnoletnich współwłaścicieli. Dopiero zaś po upływie okresu ochronnego może on nabyć również część małoletniego (wtedy) właściciela. Nim to nastąpi posiadacz i małoletni właściciel stają się współwłaścicielami. Taki stan może być trwały, jeżeli małoletni właściciel skutecznie podejmie ochronę przed zasiedzeniem i zniweluje zasiedzenie swojego udziału.
pozdrawiam
adwokat Eryk Trybuliński
Kancelaria Klisz i Wspólnicy Wrocław
Jeżeli zainteresował Cię artykuł, kliknij „Lubię to” lub polub naszą stronę na facebooku (Facebook adwokat Wrocław). Dla Ciebie to tylko „kliknięcie”, a dla nas to dowód, że nasza praca jest przydatna, co daje nam motywację do dalszego pisania ?
