Zasiedzenie
Nieruchomości

Zasiedzenie nieruchomości – najważniejsze informacje

Nieruchomość to świetna inwestycja – zwłaszcza w niepewnych gospodarczo czasach, z którymi mamy obecnie do czynienia. Najczęściej do nabycia nieruchomości (w rozumieniu kodeksu cywilnego)dochodzi w drodze jej kupna, jednak nie jest to jedyny sposób. Niekiedy, aby stać się jej właścicielem wystarczy posiadać określoną nieruchomość, przez sprecyzowany przez prawo czas. Ten sposób nabycia własności nieruchomości określa się, jako zasiedzenie. Jakie więc warunki należy spełnić, aby zasiedzieć nieruchomość?

Na czym polega zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie nieruchomości – będące jednym z najczęściej występujących w praktyce przejawów instytucji „dawności” – polega na tym, że posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem, może nabyć jej prawa własności o ile posiada nieruchomość nieprzerwanie przez określony prawem czas.

Mówiąc inaczej i znacznie upraszczając – zasiedzenie własności nieruchomości następuje tylko i wyłącznie na podstawie tego, że dany podmiot (posiadacz samoistny) posiada ją przez długi okres czasu. Po jego upływie posiadacz samoistny uzyskuje tak samo mocne prawa do nieruchomości jak osoba, która nabyła jej własność na podstawie umowy sprzedaży zawartej.

Jednak, żeby stać się właścicielem nieruchomości w tym trybie konieczne jest za to dopełnienie innego rodzaju formalności – zwłaszcza wykazanie, że posiadanie samoistne przez osoba powołująca się na zasiedzenie posiada nieruchomość nieprzerwanie przez wystarczająco długi okres czasu.

Zasada jest taka, że posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Natomiast po upływie trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Oczywiście warto wiedzieć nie tylko to, na jakiej podstawie może dojść do zasiedzenia własności nieruchomości , ale także kto i jakie nieruchomości może zasiedzieć.  

Ponadto mi, że nabycie własności nieruchomości następuje z mocy prawa, skutek zasiedzenia, oraz potwierdzenie przesłanek zasiedzenia nieruchomości (tzw. warunków zasiedzenia) musi zostać potwierdzone przez sąd.

Kto może zasiedzieć nieruchomość?

Każdy może nabyć własność nieruchomości w drodze zasiedzenia. Przepisy Kodeksu cywilnego nie wprowadzają w tym względzie ograniczeń. W związku z tym zasiedzenia nieruchomości może dokonać osoba fizyczna, osoba prawna oraz jednostka organizacyjna cechująca się jedynie zdolnością prawną. To z kolei oznacza, że szeroka kategoria różnych podmiotów prawa może nabyć własność nieruchomości w omawianym tu trybie. Jednak w praktyce najczęściej do zasiedzenia nieruchomości dochodzi na rzecz osób fizycznych.

Jakie nieruchomości podlegają zasiedzeniu?

Warto podkreślić, że nie każda nieruchomość może być przedmiotem zasiedzenia. Zgodnie z regulacjami Kodeksu cywilnego można zasiedzieć jedynie te nieruchomości, które mogą być przedmiotem własności.

Możliwości zasiedzenia odnoszą się zatem do działek gruntu (nieruchomości gruntowych), a także do nieruchomości budynkowych (np. garaży) czy lokalowych (stanowiących odrębną własność lokalu). Natomiast nie można zasiedzieć – przykładowo – pokoju w mieszkaniu, strychu bądź piwnicy. Są to tylko części składowe innych nieruchomości, które nie mogą stać się przedmiotem prawa własności. Właśnie z tego względu ich zasiedzenie nie jest dopuszczalne.

Co ciekawe, pod pewnymi warunkami można też zasiedzieć służebności gruntowe (polegające na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia)

Posiadanie samoistne – na czym dokładnie polega?

Zrozumienie tego co to jest posiadanie nieruchomości a w szczególności posiadanie samoistne, powoli ci w pełni zrozumieć instytucję zasiedzenia. To jest najważniejszy jego element, a także kwestia, która jest najbardziej sporna w toku spraw sądowych. Tylko stan posiadania samoistnego przenosi prawa własności do nieruchomości.

Do zasiedzenia konieczne jest nabycie posiadania samoistnego nieruchomości i takie jej posiadanie przez termin wynikający z przepisów Kodeksu cywilnego. Stąd, aby w danej sprawie odpowiedzieć na pytanie, czy doszło do zasiedzenia nieruchomości, koniecznie trzeba wiedzieć na czym polega posiadanie samoistne.

Art. 336 Kodeksu cywilnego stanowi, że posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada daną rzecz tak, jak właściciel. Dlatego, nie można mówić o zasiedzeniu nieruchomości wówczas, gdy posiadacz nie zachowuje się tak, jakby faktycznie był jej właścicielem. Posiadaczem samoistnym nie będzie ktoś, kto włada nieruchomością (posiada nieruchomość) jak najemca czy dzierżawca.

Co więcej osoba pragnąca dokonać musi być przekonana w trakcie biegu zasiedzenia (czyli nawet przez okres 30 lat), że jest właścicielem gruntu lub budynku, a także zachowywać się jak właściciel nieruchomości. Mówimy o uzasadnionym przekonaniu, które powinno z czegoś wynikać.

Co więcej, jeżeli chcesz uzyskać orzeczenie sądu stwierdzające zasiedzenie musisz te okoliczności udowodnić (wykazać w sądzie przesłanki zasiedzenia).

Jeżeli na własny koszt wykonałeś remont budynku, dbałeś o niego, uprawiałeś ziemię; kosiłeś trawę, czy płaciłeś podatki od nieruchomości we własnym imieniu, masz szanse na zasiedzenie. Natomiast jeśli te wszystkie rzeczy robiłeś dla kogoś, za cudze pieniądze, lub płaciłeś komuś czynsz z tytułu korzystania z nieruchomości, to raczej jesteś tych szans pozbawiony.

Termin, po którym następuje zasiedzenie nieruchomości

Jak już zostało wspomniane posiadacz samoistny nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie (np. grunt, lokal) przez okres dwudziestu bądź trzydziestu lat. Według Kodeksu cywilnego termin ten uzależniony jest od dobrej bądź złej wiary posiadacza. Należy jednak pamiętać, że bieg terminu zasiedzenia nie ulega przerwaniu, jeżeli posiadacz napotkał jakieś przemijające przeszkody w swoim posiadaniu. 

Warto jednak pamiętać, że jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez tą osobę.

Co to jest posiadanie w dobrej wierze?

W przypadku dobrej wiary posiadacza samoistnego zasiedzenie nieruchomości następuje po upływie dwudziestu lat takiego posiadania. Z tego rodzaju sytuacją mamy do czynienia wówczas, gdy posiadacz włada nieruchomością nie mając świadomości, że nie przysługuje mu prawo własności do konkretnej nieruchomości.

Poza tym do błędne przekonanie posiadacza o istnieniu prawa musi być usprawiedliwione w danych okolicznościach. Trzeba pamiętać, że aby wykazać dobrą wiarę w takich przypadkach trzeba mieć naprawdę solidne argumenty. Przeważnie z dobrą wiarą mamy do czynienia wówczas, gdy posiadacz otrzymał posiadanie od innych osób, np. swoich rodziców.

Na pojęcie dobrej wiary składają się właśnie te trzy kwestie.

W końcu w skutek zasiedzenia dotychczasowy właściciel traci prawo własności, które z mocy prawa przechodzi na dotychczasowego posiadacza samoistnego.

Po 20 latach na skutek upływu czasu nowym właścicielem nieruchomości staje się posiadacz samoistny chyba, że uzyskał posiadanie. Wtedy będzie musiał jeszcze trochę poczekać.

Na czym polega posiadanie w złej wierze?

Natomiast z posiadaniem samoistnym w złej wierze będziemy mieli do czynienia, w sytuacji gdy dana osoba wie, że nie przysługuje mu prawo jej własności. Nie ma więc wątpliwości, że w złej wierze jest ten, kto objął nieruchomość bez dochowania jakichkolwiek formalności (np. został w niej po wygaśnięciu umowy najmu).

Tym samym w złej wierze jest posiadacz nieruchomości, który np. rozpoczął uprawę jakiegoś gruntu w ogóle nie poszukując jego właściciela. Tak samo należy potraktować kupno nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego. Trzydziestoletni termin, po którym występuje skutek w postaci zasiedzenia, pozwala prawowitemu właścicielowi na dochodzenie swoich praw. Po upływie tego terminu jest na to po prostu za późno.

Jak załatwić zasiedzenie nieruchomości?

Bez względu na to, czy posiadacz samoistny znajduje się w złej wierze, czy też w dobrej wierze, zasiedzenie następuje z mocy samego prawa. Oznacza to, że teoretycznie nie trzeba dopełniać jakichkolwiek formalności. Po spełnieniu warunków określonych w przepisach Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości staje się jej właścicielem. Jednak fakt ten należy stwierdzić chociażby

po to, aby dokonać wpisu w księdze wieczystej. Dlatego, aby być pewnym, że posiadanie nieruchomości rzeczywiście doprowadziło do jej zasiedzenia, warto dopełnić pewnych formalności.

Formalności związane z zasiedzeniem nieruchomości

Do stwierdzenia zasiedzenia i uzyskania formalnego dokumentu, z którego będzie wynikało, że doszło do spełnienia przesłanek zasiedzenia konieczne orzeczenie sądu. Tylko takie orzeczenie potwierdza nabycie własności i pozwala uwidocznić prawo własności do nieruchomości w księdze wieczystej (lub wpisać je do zbioru dokumentów).

Sąd wydaje stosowne postanowienie po przeprowadzeniu postępowania nieprocesowego, stosując przepisy prawa (kodeksu cywilnego). Aby uzyskać stwierdzenie zasiedzenia, posiadacz nieruchomości musi złożyć stosowny wniosek. Należy skierować go do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości.

W uzasadnieniu wniosku należy wskazać na wszystkie okoliczności, które uzasadniają zasiedzenie. Oczywiście postępowanie sądowe polega przede wszystkim na badaniu, czy w pewnym staniem faktycznym danej sprawy rzeczywiście doszło do zasiedzenia.

Chodzi tu więc przede wszystkim o fakt posiadania samoistnego; moment objęcia nieruchomości (to od niej istnienie dobrej wiary bądź pozostawanie przez posiadacza w złej wierze, a także upływ stosownego terminu. Jednak postanowienie sądu nie przenosi własności nieruchomości, a jedynie stwierdza fakt jej zasiedzenia.

Kogo poinformować o zasiedzeniu nieruchomości?

O złożeniu wniosku o stwierdzenie zasiedzenia posiadacz nieruchomości właściwie nie musi nikogo informować. Jednak tego rodzaju informacje – w postaci ogłoszenia – zamieści sąd. Z tego względu trzeba spodziewać się, że w sprawie mogą pojawić się osoby negujące fakt zasiedzenia. Najczęściej są to właściciele nieruchomości czy też podmioty roszczące sobie do niej jakiekolwiek prawa. W danych okolicznościach może okazać się, że pod wpływem ich zeznań sąd dojdzie do przekonania, że przesłanki zasiedzenia nie zostały spełnione.

Najważniejsze problemy związane z zasiedzeniem nieruchomości

Jak już wiadomo zasiedzenie nieruchomości jest możliwe tylko i wyłącznie po spełnieniu ustawowych przesłanek. To właśnie ich udowodnienie przeważnie stanowi najważniejszy problem przy zasiedzeniu nieruchomości. Biorąc pod uwagę fakt, że tego rodzaju sprawy dotyczą długiego okresu czasu, przeważnie kluczowe znaczenie mają tu zeznania świadków. Jednak warto przedstawić przed sądem także rachunki, potwierdzenia zapłaty podatków czy jakiekolwiek inne dokumenty świadczące o tym, że dana osoba faktycznie władała nieruchomością, tak jakby była jej właścicielem.

Zasiedzenie a podatek – o czym należy pamiętać?

Z nabyciem nieruchomości w drodze zasiedzenia wiąże się także konieczność zapłaty podatku. Wynosi on 7% wartości nieruchomości. To z kolei oznacza, że wartość tę należy odpowiednio oszacować. W ciągu miesiąca od dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu zasiedzenia, należy złożyć w Urzędzie Skarbowym właściwie oświadczenie. Po jego zbadaniu Urząd wyda decyzję, w której będzie określona dokładna wysokość podatku. Jeżeli nabywca nieruchomości nie zgadza się z treścią decyzji, może ją zakwestionować w postępowaniu odwoławczym.

Ile kosztuje zasiedzenie nieruchomości?

W związku z tym do kosztów zasiedzenia nieruchomości należy zaliczyć wysokość podatku od jej nabycia w tym trybie oraz koszty, jakie należy ponieść w związku z postępowaniem przed sądem. Poza tym należy liczyć się z kosztami dokonania wpisu w księdze wieczystej. Oczywiście wysokość podatku zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości, jednak koszty sądowe są jasno sprecyzowane. Wniosek o zasiedzenie podlega opłacie w wysokości 2000 zł, natomiast o wpis w księdze wieczystej w wysokości 200 zł.