Blog adwokata z Wrocławia, specjalisty z zakresu prawa nieruchomości

Obrona przed zasiedzeniem a zasady współżycia społecznego

zasiedzenie

Obrona przed zasiedzeniem a zasady współżycia społecznego

Do istoty prawa własności należy prawo do wyłącznego korzystania z rzeczy. Jeżeli właściciel nie zgadza się z tym, że ktoś z rzeczy korzysta, to może w każdym czasie wezwać go do zwrotu rzeczy. Jeżeli zwrot nie nastąpi, może wszcząć sprawę o wydanie. Obrona przed zasiedzeniem jest zatem możliwa. Co do zasady roszczenie będzie skuteczne, chyba że pozwany wykaże uprawnienia do władania rzeczą (np.: obowiązującą umowę najmu). Powstaje pytanie, czy zasady współżycia społecznego mogą zniwelować obronę właściciela?

Art. 222 § 1 Kodeksu Cywilnego
„Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą”.

Powództwo windykacyjne

Opisane wyżej uprawnienie właściciela ma istotne znaczenie w kontekście zasiedzenia nieruchomości. Jednym ze sposobów ochrony przed zasiedzeniem jest wytoczenie powództwa windykacyjnego (powództwa o wydanie) przez właściciela przeciwko posiadaczowi danej nieruchomości. Co do zasady taka akcja sądowa przerywa bieg zasiedzenia. Co więcej, proces może zostać wytoczony w każdym czasie czyli zarówno w pierwszym jak i w ostatnim dniu terminu zasiedzenia.

Jeśli przeczytałeś mój wpis o terminach zasiedzenia to pewnie przypominasz sobie, że terminy zasiedzenia są długie. Obecnie 20 lat przy dobrej wierze posiadacza oraz 30 lat przy jego złej wierze. Tyle lat ma właściciel na podjęcie działań aby uchronić swoją własność.

Przykład:

Wyobraźmy sobie teraz przykładową sytuację:
Właściciel nieruchomości – Pan Zdzisław – podchodzi dość niefrasobliwie do swojej własności. Przez 29 lat nie interesuje go co się z nią dzieje ani kto nią włada, a nawet nie był tam od tylu lat. Nie dogląda nieruchomości, nie inwestuje w nią. Nic.

Z drugiej strony, od 29 lat nieruchomością włada posiadacz samoistny – Pan Tadeusz. Wie, że nieruchomość nie jest jego, a zatem jest w złej wierze. Nie mniej jednak przez tyle lat zdążył ogrodzić działkę, uprawniać ją, płacić za nią wszelkie obciążenia. Jego sąsiedzi myślą, że to on jest właścicielem, tak też przedstawia im sprawę. Do właściciela nieruchomości doszły słuchy o posiadaczu samoistnym. Właściciel wyliczył, że jeszcze ma czas na działanie. Nim zgłosił się do prawnika, zebrał dokumenty i wniósł sprawę do sądu minęło jeszcze trochę czasu. Pozew trafia do sądu tuż przez terminem przedawnienia. Naprawdę w ostatniej chwili.

Możemy zadać sobie teraz pytanie czy roszczenie właściciela będzie skuteczne. Zgodnie z przepisami prawa takie właśnie powinno być. Właściciel nieruchomości powinien wygrać spór. Skutecznie przerwał bieg zasiedzenia poprzez wytoczenie powództwa o wydanie. Jego prawo właścicielskie jest obiektywne, skuteczne przeciwko wszystkim posiadaczom. Dlaczego zatem wspominam o tym przykładzie?

Przyjmijmy, że Pan Tadeusz nie składa broni. W odpowiedzi na pozew podnosi brak zainteresowania nieruchomością i totalną bierność właściciela. Z drugiej strony to właśnie on przez 29 lat z górką, o nieruchomość dbał. Uważa on roszczenie właściciela za niezgodne z zasadami współżycia społecznego i powołuje się na art. 5 kodeksu cywilnego. Czy zrobi to skutecznie?

Art. 5 kodeksu cywilnego.

Nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.

 

Racja po obu stronach?

Ten długi wstęp miał ważne zadanie. Chciałem Ci pokazać, że w sprawach o zasiedzenie ścierają się często dwie uzasadnione racje. Prawo własności oraz faktyczne, wieloletnie korzystanie z nieruchomości niczym właściciel. W takich sytuacjach powstaje pytanie czy przyczyny bierności właściciela w mają znaczenie? Czy prawo własności może zostać skutecznie powstrzymane przez zasady współżycia społecznego? Z takimi pytaniami wielokrotnie zmagał się Sąd Najwyższy oraz Sądu Apelacyjne.
Nie ma jednak zgodnego stanowiska, w orzecznictwie występują dwa kierunki:

I. Orzeczenia negujące możliwość stosowania art. 5 k.c. do przerwy biegu terminu zasiedzenia:

• „W świetle konstytucyjnej zasady ochrony własności, która znalazła wyraz w art. 21 ust. 1 Konstytucji nie jest dopuszczalne, ekstremalne ujmowanie nadużycia prawa własności i w związku z tym zbyt liberalne stosowanie w tym zakresie klauzuli generalnej zawartej w art. 5 KC. Zasady współżycia społecznego, chroniąc przed nadużyciem prawa własności, nie mogą tego prawa w ogóle unicestwiać. (…) Dlatego w procesie windykacyjnym mogą one jedynie powodować odroczenie wydania nieruchomości, a nie całkowite pozbawienie uprawnionego jego prawa podmiotowego” – Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 22 marca 2000 r. I CKN 440/98

• „Nie może mieć znaczenia dla wykonywania uprawnień wynikających z prawa własności, czy właściciel kieruje roszczenie windykacyjne pierwszego możliwego dnia, czy też czyni to w innym czasie, a nawet ostatniego dnia przed upływem terminu zasiedzenia. Za właściwy należy uznać każdy z takich dni i oceniając zachowanie właściciela nie powinno mieć istotnego znaczenia, w jakiej chwili postanowił wnieść przeciwko posiadaczowi o wydanie rzeczy. W sprawach o wydanie nieruchomości na podstawie art. 222 § 1 KC, zastosowanie art. 5 KC jest co do zasady wyłączone, a jeśli je dopuścić, to całkiem wyjątkowo i po dokonaniu oceny całokształtu okoliczności danego wypadku w ścisłym powiązaniu nadużycia prawa z konkretnym stanem faktycznym” . – Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 2 czerwca 2011 r. I CSK 520/10.

• „Wprawdzie całkowicie wyjątkowo jest możliwe czasowe oddalenie powództwa windykacyjnego z powołaniem się na art. 5 KC, lecz nie może to prowadzić do utraty własności przez powoda i nabycia jej przez pozwanego. Ustawodawca ustanawiając w kodeksie cywilnym określone terminy przedawnienia roszczeń, czy terminy zasiedzenia wskazuje wyraźnie, że z punktu porządku prawnego obojętne jest kiedy, tj. w pierwszym, czy w ostatnim dniu terminu, uprawniony na drodze sądowej żąda ochrony swego prawa (wynika to z istoty ustawowych terminów). Zastosowanie więc w sprawie art. 5 KC prowadziłoby do zmiany obowiązujących przepisów w zakresie przerwy biegu zasiedzenia, co jest niedopuszczalne”. – Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 10 lipca 2014 r. I CSK 533/13.

II. Orzeczenia aprobujące możliwość podniesienia skutecznego zarzutu naruszenia zasad współżycia społecznego:

• „Sprzeczna z poczuciem słuszności jest próba przerwania biegu zasiedzenia nieruchomości przez złożenie ostatniego dnia biegu terminu zasiedzenia wniosku o charakterze windykacyjnym, w okolicznościach oczywistego zaniedbania interesów wynikających z własności przez kilkadziesiąt lat”. – Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 18 grudnia 2013 r. I CSK 257/13

• „W okolicznościach konkretnej sprawy nie sposób a priori wykluczyć uznania zarzutu przerwania biegu zasiedzenia za kolidujący z art. 5 KC.. Jakkolwiek wniesienie powództwa windykacyjnego z mocy prawa powoduje przerwanie biegu zasiedzenia (art. 123 § 1 pkt 1 w związku z art. 175 KC), to jednak trudno pomijać m.in. okoliczności wytoczenia powództwa windykacyjnego, w tym także złożenie go na dwa dni przed upływem okresu zasiedzenia w złej wierze”. – Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 5 grudnia 2007 r. I CSK 300/07

• „Wytoczenie powództwa windykacyjnego może zostać uznane za nadużycie prawa wówczas, gdy akcję sądową właściciela w danych okolicznościach można uznać za działanie rażąco naganne z punktu widzenia powszechnie akceptowanych wartości. W odniesieniu do tego rodzaju zachowań, mimo że stanowią one realizację prawa podmiotowego, można bowiem przyjąć, że są one sprzeczne z zasadami współżycia. W takim przypadku usprawiedliwione jest danie pierwszeństwa ochronie stanu wynikającego z długotrwałego posiadania nieruchomości przed ochroną prawa własności”. – Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 4 kwietnia 2012r. I CSK 534/11.

Wnioski

Jak widzisz orzecznictwo bywa rozbieżne. Oba stanowiska znajdują szereg argumentów na ich poparcie. Wniosek z tego następujący. Jako właściciel nie powinieneś czekać do samego końca z ochroną swojej własności. Co jakiś czas rób rozeznanie co się dzieje z Twoją nieruchomością, a jeżeli coś Cię niepokoi reaguj. Jeśli natomiast jesteś posiadaczem zmierzającym do zasiedzenia, a właściciel występuje przeciwko Tobie z roszczeniem windykacyjnym – broń się. Powyższe orzeczenia potwierdzają, że w pewnych okolicznościach może Ci się udać wygrać spór.

pozdrawiam
adwokat Eryk Trybuliński
Kancelaria Klisz i Wspólnicy Wrocław

Jeżeli zainteresował Cię artykuł, kliknij „Lubię to” lub polub naszą stronę na facebooku (Facebook adwokat Wrocław). Dla Ciebie to tylko „kliknięcie”, a dla nas to dowód, że nasza praca jest przydatna, co daje nam motywację do dalszego pisania ?

Write a comment