fbpx
Blog adwokata z Wrocławia, specjalisty z zakresu prawa nieruchomości

Rozgraniczenie nieruchomości

Rozgraniczenie nieruchomości

Co jest przedmiotem postępowania o rozgraniczenie.

Rozgraniczenie nieruchomości to ciekawy temat. Próbując o nim opowiedzieć, o tym czego dotyczy to postępowanie, nieuchronnie wpada się w pułapkę kodeksowych definicji oraz języka prawniczego. Już sama definicja nieruchomości odbiega w sensie prawnym od jej potocznego rozumienia. Dodajmy do tego jeszcze pojęcie działki gruntu albo spróbujmy zdefiniować jak rozumiana jest  nieruchomość w księgach wieczystych… Od pewnych rzeczy jednak nie uciekniemy. Spróbujmy to sobie uporządkować i ustalić co jest przedmiotem postępowania o rozgraniczenie.

Jak zdefiniować nieruchomość

Potocznie i błędnie uważa się, że nieruchomość to zawsze zarówno ziemia (grunt) jak i każdy budynek, a nawet lokal. W sensie prawnym sprawa jest jednak bardziej skomplikowana. Nie każdy budynek (lub lokal) jest nieruchomością. Budynki i lokale mogą ale nie muszą, być odrębną od gruntu nieruchomością. Jeżeli przepisy szczególne nie stanowią inaczej, budynki i lokale należą do gruntu w myśl zasady „superficies solo cedit”.

W artykule 46 ustawodawca wskazuje, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności czyli grunty. Budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków (lokale) również są nieruchomościami, ale tylko wtedy jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z definicji kodeksowej możemy zatem wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości: gruntową, budynkową oraz lokalową. Co do zasady podstawowym rodzajem nieruchomości są  grunty.

Granice nieruchomości

Każda nieruchomość ma swoje granice, wyznające zakres prawa własności. Granice nieruchomości nie muszą być zaznaczone w żaden określony sposób. Przykładowo, granica nieruchomości może być wyznaczona jej ogrodzeniem, ale także naturalnymi warunkami np.: uskokiem, urwiskiem lub brzegiem rzeki. Ważne jest, żeby była możliwa do ustalenia.

Właściciele gruntów, które ze sobą sąsiadują, mają obowiązek współdziałać przy ich rozgraniczaniu oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych. Jeżeli granice gruntów stają się sporne, aktualizuje się potrzeba przeprowadzenia postępowania rozgraniczającego. Przedmiotem postępowania w sprawie rozgraniczenia są nieruchomości i to tylko sąsiadujące ze sobą nieruchomości gruntowe. Tylko wobec takich nieruchomości może istnieć spór co do ich granic, a zatem tylko wobec nich może istnieć potrzeba rozgraniczenia.

Przykład: Samodzielny lokal mieszkalny może być wg. prawa odrębną nieruchomością. Trudno jednak wyobrazić sobie sytuację, aby granice tej nieruchomości stały się sporne. Wyznaczają je bowiem ściany określające bryły lokali.  Ścian tych nie da przesunąć bez ingerencji w lokal sąsiedni, ale także w konstrukcję całego budynku. Masz prawo własności lokalu, ale ściany stanowią współwłasność Twoją i sąsiada.

Nieruchomość gruntowa oraz pojęcie działki gruntu

Wskazałem wyżej, że rozgraniczenie dotyczy tylko nieruchomości gruntowej. Poza art. 46 Kodeksu cywilnego definicję nieruchomości gruntowej możemy znaleźć w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Uregulowano tam, że nieruchomość gruntowa to grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Ustawa ta wprowadza też definicję działki gruntu, czyli niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej.

Działka i nieruchomość to nie jest to samo. Działka to najmniejsza jednostka powierzchniowej podziału kraju dla celów ewidencji. Nieruchomość może składać się z jednej lub z wielu działek. Działki te nie muszą ze sobą nawet sąsiadować. Byle, żeby były ujęte w jednej księdze wieczystej. Przechodzimy zatem do definicji nieruchomości w ujęciu wieczysto księgowym.

Nieruchomość w księgach wieczystych

Nie każda nieruchomość ma urządzoną księgę wieczystą. Dalej występuje wiele nieruchomości, które posiadają jedynie zbiory dokumentów.  Księgi wieczyste zakłada i prowadzi się dla nieruchomości, w celu ustalenia ich stanu prawnego. Więcej o samych księgach wieczystych opowiem Ci w innych wpisach.

Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione. Możemy zatem powiedzieć, że w ujęciu wieczysto-księgowym jedna nieruchomość to jedna księga wieczysta. Nie jest dopuszczalne prowadzenie dwóch ksiąg dla jednej nieruchomości.

Właściciel kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub graniczących z sobą może żądać połączenia ich w księdze wieczystej w jedną nieruchomość. Tak samo, właściciel nieruchomości złożonej z kilku działek może żądać rozdzielenia ich do kilku nieruchomości i założenia dla każdej odrębnej księgi wieczystej.

Na koniec kilka orzeczeń sądowych:

Podsumowując dzisiejszy wpis przygotowałem jeszcze kilka orzeczeń sądów powszechnych, administracyjnych oraz Sądu Najwyższego.

Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 21 marca 2013 r. III CZP 8/13

„Zestawiając treść art. 46 § 1 KC i art. 24 KWU za trafną należy uznać koncepcję wieczystoksięgowego rozumienia nieruchomości, wyrażającą się w formule „jedna księga wieczysta – jedna nieruchomość”, jako najlepiej uargumentowaną, racjonalną i odpowiadającą potrzebom obrotu, zwłaszcza w praktyce notarialnej. 

Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 22 lutego 2012 r. IV CSK 278/11

„Graniczące z sobą działki gruntu, będące własnością tej samej osoby, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, stanowią dwie odrębne nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 KC. Odrębność tę tracą w razie połączenia w jednej księdze wieczystej, obowiązuje bowiem reguła „jedna księga – jedna nieruchomość”.

Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 30 października 2003 r. IV CK 114/02

„Stanowiące własność tej samej osoby i graniczące ze sobą działki gruntu objęte oddzielnymi księgami wieczystymi są odrębnymi nieruchomościami w rozumieniu art. 46 § 1 KC. Odrębność tę tracą w razie połączenia ich w jednej księdze wieczystej.”

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie – I Wydział Cywilny z dnia 24 września 2013 r. I ACa 852/13

„Dwie przesłanki, które muszą być spełnione łącznie, aby można mówić o nieruchomości gruntowej, to wyodrębnienie części powierzchni ziemskiej przez oznaczenie jej granicami oraz uczynienie z tego przedmiotu odrębnej własności. Nieruchomością jest teren stanowiący własność jednego podmiotu otoczony od zewnątrz gruntami innych podmiotów bez jakiegokolwiek nawiązania do ksiąg wieczystych” 

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba we Wrocławiu z dnia 11 października 2017 r.I SA/Wr 704/17

W odniesieniu do nieruchomości składającej się z kilku działek (stanowiących w takim przypadku części składowe gruntu), objętych jedną księgą wieczystą, zniesienie współwłasności wywołuje skutki odnośnie do całej rzeczy (ściślej całego prawa), wobec czego wykluczone jest, by można było abstrahować od wieczystoksięgowej definicji nieruchomości w postępowaniu podatkowym. Należy bowiem podkreślić, że obowiązek podatkowy ustawodawca wiąże z nieodpłatnym zniesieniem współwłasności, a zatem ze zmianą w prawie do rzeczy. Zmiana w prawie do nieruchomości obejmującej kilka działek skumulowanych w jednej księdze wieczystej zawsze dotyczy natomiast każdej z tych działek, jako części składowej nieruchomości w ujęciu wieczystoksięgowym. 

 

pozdrawiam
adwokat Eryk Trybuliński
Kancelaria Klisz i Wspólnicy Wrocław

Jeżeli zainteresował Cię artykuł, kliknij „Lubię to” lub polub naszą stronę na facebooku (Facebook adwokat Wrocław). Dla Ciebie to tylko „kliknięcie”, a dla nas to dowód, że nasza praca jest przydatna, co daje nam motywację do dalszego pisania ?

Write a comment