fbpx
Blog adwokata z Wrocławia, specjalisty z zakresu prawa nieruchomości

Odległość budynku od granicy działki

Granica działki

Słowem wstępu

Mój blog dotyczy głównie zasiedzenia nieruchomości. Niekiedy muszę jednak wyjść dalej. Aby kompleksowo opisać wszystkie ciekawe zagadnienia związane z zasiedzeniem nieruchomości muszę czasem zająć się czymś innym. Opowiedzieć Ci o tym czym jest w ogóle nieruchomość. Zasiedzenie dotyczy przecież zawsze oznaczonej nieruchomości. Od nieruchomości łatwo przejść do gruntu, od gruntu do granicy działki, a od granicy do prawa sąsiedzkiego. Zasiadujemy nieruchomość w obrębie jej granic, częściowo lub w całości. Życie pisze różne scenariusze, czasem zasiedzenie jest wynikiem dawno zapomnianych sporów sąsiedzkich o przebieg granic. Dzisiejszy wpis jest pierwszym z serii kolejnych wpisów poruszających tematy dotyczące prawa nieruchomości w zakresie szerszym niż zasiedzenie.  Zajmiemy się usytuowaniem domu na działce i problemami jakie są z tym związane. Odległość budynku od granicy działki nie jest wbrew pozorom dowolna.

Usytuowanie domu na działce

Budynek mieszkalny nie może być dowolnie usytuowany na działce. Już na etapie projektowania obowiązkiem architekta jest takie zaprojektowanie budynku, aby jego umiejscawianie na działce odpowiadało prawu. Sporządza się tzw. plan zagospodarowania działki. Powinien on być zgodny z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego lub z Warunkami Zabudowy, a także z prawem budowlanym.

Obecnie przepisy dotyczące odległości w jakim budynek może się znajdować od granicy działki uregulowane są w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia z dnia 12 kwietnia 2002 r. (Dz.U. Nr 75, poz. 690 z późniejszymi zmianami) w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Odległość budynku od granicy działki

Co do zasady budynek na działce budowlanej należy sytuować w określonej odległości od granicy tej działki.  W przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy jest to odległość 4 metrów. Odległość ta powiązana jest głównie z bezpieczeństwem pożarowym. Przyjmuje się, że minimalna odległość między oknami dwóch różnych budynków mieszkalnych powinna wynosić 8 metrów (czyli 4 metry na Twojej działce, a 4 metry na działce sąsiada). Taka odległość powinna zapewnić bezpieczeństwo w razie pożaru jednego z budynków. Ponadto wynika ona również z konieczności zachowania minimum prywatności sąsiadów. Inaczej budynki mogłyby stać okno w okno.

W przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy dopuszczalna odległość wynosi 3 metry. Pełna ściana budynku to mniejsze zagrożenie pożarowe, więc i odległość może być mniejsza.

Odstępstwa od zasady

Prawo dopuszcza odstępstwa od opisanej wyżej  zasady.

  1. Dopuszcza się sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W ten sposób dopuszcza się budowę polarnych bliźniaków.
  2. W przypadku ściany bez okien i drzwi można budynek usytuować w odległości 1,5 metra od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość
  3. W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej dopuszcza się budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 metra. Dotyczy to jednak działki budowlanej o szerokości 16 metrów lub mniejszej.

Jak widzisz odstępstwa dotyczą jedynie ścian bez otworów okiennych i drzwi.

W przyszłości napiszę o tym co się stanie gdy celowo lub przypadkiem naruszymy przepisy prawa przy sytuowaniu budynku na działce. Pogadamy też o tym co się dzieje gdy granicę działki przekroczymy przy budowie.

 

pozdrawiam
adwokat Eryk Trybuliński
Kancelaria Klisz i Wspólnicy Wrocław

Jeżeli zainteresował Cię artykuł, kliknij „Lubię to” lub polub naszą stronę na facebooku (Facebook adwokat Wrocław). Dla Ciebie to tylko „kliknięcie”, a dla nas to dowód, że nasza praca jest przydatna, co daje nam motywację do dalszego pisania ?

Write a comment